O que fazer quando a imobiliária não repassa o aluguel recebido

Contrato de administração e poderes de mandato

O artigo 653 do Código Civil define mandato como o recebimento de poderes para, em nome de outra pessoa, praticar atos ou administrar interesses. Um contrato de administração imobiliária costuma reunir prestação de serviços e poderes de mandato, mas a qualificação e a extensão desses poderes dependem do instrumento. E preciso conferir se a imobiliária recebe em nome do proprietário, quais descontos pode fazer e em que prazo deve repassar.

Quando recebe aluguel por conta do dono, a administradora não pode tratar o valor como receita própria. Contrato, extrato do locatário, demonstrativo mensal e conta de destino permitem reconstruir o fluxo e separar remuneração autorizada de retenção sem fundamento.

Diligencia no artigo 667 e contas no artigo 668

O artigo 667 exige do mandatário diligencia habitual e reparação do prejuízo causado por culpa. O dever de dar contas da gerencia e transferir ao mandante as vantagens recebidas esta no artigo 668, não no 667. Se valores que deveriam ser entregues forem empregados em proveito próprio, o artigo 670 ainda prevê juros desde o abuso.

A prestação de contas deve permitir conferir receitas, comissão, tributos, reparos autorizados e saldo. Um total sem documentos não cumpre adequadamente a função de demonstrar como cada aluguel foi administrado.

Atraso, compensação autorizada e uso indevido do valor

O prazo de repasse vem primeiro do contrato. Um atraso pode decorrer de data bancaria, contestação do pagamento ou desconto autorizado; retenção reiterada, sem demonstrativo ou fora dos poderes recebidos indica inadimplemento. O artigo 669 impede o mandatário de compensar prejuízos que causou com vantagens obtidas em outro ponto da gestão.

Antes de concluir que houve apropriação, devem ser exigidos extratos e documentos. Se a administradora recebeu e usou o dinheiro em proveito próprio, o artigo 670 disciplina juros, sem excluir cobrança do principal e perdas comprovadas. Eventual repercussão penal depende de fatos e elemento subjetivo e não deve ser presumida pela simples mora contratual.

Como cobrar formalmente antes de romper o contrato

Notificar a imobiliária por escrito, exigindo a prestação de contas detalhada do período em disputa e o repasse imediato dos valores retidos, costuma ser o primeiro passo antes de qualquer medida mais drástica. Registrar prazos e respostas dessa notificação ajuda a documentar o padrão de atraso, caso a situação não se resolva rapidamente e seja necessário buscar outras vias de cobrança.

Comparar o extrato de pagamentos do inquilino, quando disponível, com os valores efetivamente repassados também ajuda a identificar se o problema é pontual, ligado a um mês específico, ou se representa um padrão mais amplo de retenção que já vem se repetindo há algum tempo.

Rescisão do mandato e busca de nova administração

Diante de retenção reiterada, mesmo após notificação formal, o proprietário pode rescindir o contrato de administração e buscar uma nova imobiliária, sem prejuízo de cobrar os valores ainda retidos pela administradora anterior. A rescisão do mandato não extingue a obrigação de prestar contas e repassar valores já recebidos referentes a período anterior ao rompimento da relação contratual entre as partes.

Quando buscar apoio jurídico para a cobrança formal

Se a imobiliária insiste em não prestar contas ou em não repassar valores mesmo depois de notificada, reunir os extratos bancários, os comprovantes de pagamento do inquilino e o contrato de administração, e submeter o caso a um advogado particular, com envio digital de toda a documentação por WhatsApp, ajuda a formalizar a cobrança judicial dos valores retidos e, se for o caso, buscar também indenização pelos prejuízos causados pela retenção indevida e prolongada.