O que muda quando o imóvel está sobre terreno de marinha
Quem compra um apartamento ou uma casa perto do mar, de um rio navegável ou de uma lagoa influenciada pela maré costuma descobrir, só na hora da escritura, que o imóvel está sobre terreno de marinha. Isso não significa necessariamente irregularidade: significa que o solo pertence à União, e o que se compra de fato é o domínio útil sobre esse solo, não a propriedade plena dele. Esse regime vem do Decreto-Lei 9.760/1946 e gera dois encargos que pegam muita gente de surpresa: o foro, cobrado todo ano, e o laudêmio, cobrado quando o imóvel muda de mãos.
O critério dos 33 metros da linha do preamar-médio de 1831
O art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946 define terrenos de marinha como a faixa de 33 metros, medida horizontalmente para o lado da terra, a partir da posição da linha de preamar-médio de 1831 — ou seja, do nível que o mar atingia naquele ano, e não do nível atual da água. A faixa alcança terrenos na costa marítima e nas margens de rios e lagoas onde a maré se faça sentir, incluindo o entorno de ilhas nessas condições.
Na prática, esse critério histórico obriga a verificação caso a caso pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), porque a linha de 1831 não corresponde à faixa de praia visível hoje: em muitos municípios litorâneos, a área de marinha avança quarteirões adentro.
Domínio útil, domínio pleno e o papel do foro anual
Sobre um terreno de marinha coexistem dois domínios: o domínio direto, que fica com a União, e o domínio útil, que pertence ao particular e é o que efetivamente se negocia em compra e venda. Quem detém apenas o domínio útil paga anualmente o foro à União, um valor calculado sobre o valor do domínio pleno do terreno, como contrapartida por ocupar solo público.
É possível converter essa situação em domínio pleno por meio da remição do foro, quando a União aceita vender sua parte ao foreiro, extinguindo o regime enfitêutico daquele imóvel específico.
O laudêmio: 5% cobrados na transferência onerosa
O art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987, na redação vigente, condiciona a transferência onerosa entre vivos do domínio útil ao prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Isso significa que vender um imóvel de marinha sem quitar o laudêmio trava o registro da transferência: o cartório não averba a venda enquanto a guia não é paga à SPU.
O laudêmio incide apenas sobre transferências onerosas — venda, dação em pagamento, permuta com torna — e não sobre heranças ou doações puras, que seguem outra lógica de transmissão.
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