Na venda de imóvel de marinha, o laudêmio é responsabilidade de quem?
Corretor, comprador e vendedor costumam empurrar essa conta uns para os outros na hora de fechar negócio: afinal, quem paga o laudêmio quando o imóvel está sobre terreno de marinha? A lei resolve a dúvida de forma direta, mas o mercado imobiliário nem sempre segue a regra legal à risca, e é aí que moram os conflitos que chegam a advogado.
O art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987 atribui o recolhimento ao vendedor
O art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987, na redação em vigor, condiciona qualquer transferência onerosa do domínio útil de terreno de marinha ao pagamento antecipado do laudêmio pelo alienante, calculado sobre o valor atualizado do imóvel apurado pela União. A lei fala expressamente em recolhimento pelo vendedor — é ele quem tem a obrigação legal de pagar a guia à Secretaria do Patrimônio da União antes de a transferência poder ser levada a registro.
Isso não impede que as partes combinem outra divisão no contrato particular de compra e venda: nada proíbe vendedor e comprador de negociarem que o laudêmio saia do preço total ou seja repassado ao comprador como condição do negócio. O que a lei garante é que, na omissão do contrato, a obrigação legal recai sobre quem vende.
Como o cálculo do valor é feito e por que ele surpreende quem vende
O percentual de 5% incide sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, e não sobre o valor total do imóvel incluindo a construção. Na prática, a SPU calcula esse valor a partir da planta de valores que mantém para cada região, e não necessariamente do preço de venda combinado entre as partes — o que pode gerar diferenças relevantes entre o que o vendedor esperava pagar e o boleto emitido.
O vendedor que não solicita o cálculo com antecedência corre o risco de descobrir o valor do laudêmio só perto da assinatura da escritura, atrasando o fechamento do negócio e criando atrito com o comprador que já tinha data marcada no cartório.
Sem a guia paga, o cartório não registra a transferência
O laudêmio não é uma cobrança meramente administrativa que pode ser ignorada: sem o comprovante de recolhimento, o oficial de registro de imóveis não averba a transferência do domínio útil na matrícula, porque a própria lei condiciona o ato à quitação prévia. Isso significa que um imóvel de marinha vendido sem o pagamento do laudêmio fica com a venda incompleta do ponto de vista registral, mesmo que dinheiro e chaves já tenham trocado de mãos.
Essa situação costuma aparecer quando vendedor e comprador fecham negócio direto, sem imobiliária, e só percebem a pendência quando levam a escritura ao cartório e recebem a exigência de comprovação do laudêmio. Quando a divergência sobre quem paga o laudêmio já travou o fechamento do contrato ou colocou em risco o sinal dado, revisar a minuta e negociar a alocação do encargo com apoio de um advogado dedicado ao caso, com atendimento por WhatsApp e envio digital dos documentos do imóvel, costuma evitar que o impasse pare o negócio de vez.
Perguntas frequentes
O laudêmio pode ser parcelado?
A SPU admite condições específicas de parcelamento em alguns casos, mas isso depende de requerimento formal e da situação cadastral do imóvel junto ao patrimônio da União, o que reforça a importância de consultar a autarquia com antecedência antes de marcar a assinatura da escritura.
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