Como fazer usucapião de imóvel que nunca teve matrícula no cartório

Por que a ausência de matrícula muda o caminho

Quando o imóvel já tem matrícula em nome de terceiro, a usucapião serve para transferir a propriedade daquele registro para o possuidor. Quando não existe matrícula alguma — porque a área nunca foi individualizada, ou porque só existe uma matrícula-mãe muito maior, sem desmembramento formal — a usucapião precisa, além de reconhecer a posse, servir de base para a abertura de uma matrícula nova, específica daquela área ocupada.

O papel do art. 176-A da Lei 6.015/1973 na abertura de matrícula

O art. 176-A da Lei 6.015/1973 determina que o registro de aquisição originária — categoria em que se enquadra a usucapião — enseja a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido quando ela ainda não existir, inclusive nos casos em que a área usucapida atinja parte de um imóvel maior já registrado ou mais de um imóvel ao mesmo tempo. A matrícula nova é aberta com base em planta e memorial descritivo utilizados na instrução do procedimento, judicial ou administrativo, que reconheceu a usucapião.

O caminho extrajudicial pelo art. 216-A

O procedimento de usucapião extrajudicial, previsto no art. 216-A da mesma lei, costuma ser o caminho mais direto quando a área nunca teve matrícula: o advogado protocola o requerimento no cartório da situação do imóvel, acompanhado de ata lavrada por tabelião que registre o histórico da posse, dos desenhos técnicos assinados por profissional habilitado e da concordância expressa de quem detém direitos sobre a área maior, quando existir, além dos vizinhos confrontantes.

Se algum confinante nega a anuência, ou se a área é rural e envolve questões de georreferenciamento não resolvidas, o procedimento extrajudicial pode travar, exigindo a via judicial com produção de prova pericial.

Documentos técnicos que costumam ser exigidos

Além da prova histórica da posse (recibos, contas, testemunhas), a abertura de matrícula por usucapião normalmente exige planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou agrimensor com Anotação de Responsabilidade Técnica, certidão de que a área não conflita com registros vizinhos, e, em imóveis rurais, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural. A falta de qualquer desses documentos técnicos costuma ser a razão mais comum para o cartório rejeitar o pedido extrajudicial.

Quando o pedido não avança

Se a área pretendida se sobrepõe a outro imóvel já matriculado em situação regular, ou se há disputa ativa de limites com vizinhos, a abertura de matrícula por usucapião costuma travar até que essa disputa seja resolvida, muitas vezes por ação demarcatória ou pela própria via judicial de usucapião, com citação de todos os interessados.

A diferença entre abrir matrícula nova e apenas transferir uma existente

Abrir a primeira matrícula de um imóvel é operação mais delicada do que transferir uma matrícula já existente, porque o cartório precisa confirmar, antes de tudo, que a área não está duplicando um registro anterior e que suas confrontações descrevem com precisão os limites reais no terreno. Por isso a exigência de planta e memorial descritivo é mais rígida nesses casos: qualquer imprecisão na medição pode gerar sobreposição com a matrícula-mãe ou com propriedades vizinhas, o que o oficial do registro está proibido de admitir.

Em áreas urbanas, esse cuidado costuma ser mais simples, porque normalmente existe cadastro municipal (IPTU) que já delimita o lote com razoável precisão. Em áreas rurais, a exigência de georreferenciamento certificado pelo Incra, quando a área ultrapassa determinado tamanho, torna o processo tecnicamente mais longo e custoso, mas não dispensável.

A área rural nunca desmembrada da fazenda original

Uma família ocupa uma área rural de dez hectares há mais de vinte anos, comprada informalmente de um antigo posseiro, sem que a gleba jamais tivesse sido desmembrada e matriculada em separado da fazenda original. Reunindo planta georreferenciada, prova da posse contínua e anuência dos confinantes, a família consegue abrir a primeira matrícula da área diretamente pelo procedimento extrajudicial de usucapião, sem necessidade de ação judicial. Conduzir esse tipo de procedimento técnico — que envolve engenheiro, tabelião e Registro de Imóveis ao mesmo tempo — é trabalho que um advogado organiza do início ao fim, com reuniões e envio de documentos possíveis inteiramente à distância.