Vendedor faleceu antes da escritura: o que fazer para regularizar
Comprar um imóvel por contrato particular e nunca ter formalizado a escritura já é motivo de preocupação; descobrir que o vendedor faleceu nesse meio-tempo complica ainda mais a regularização. A boa notícia é que a lei prevê caminhos específicos para essa situação, tanto contra o espólio quanto contra os herdeiros.
O espólio assume a posição do vendedor falecido
Enquanto o inventário não é concluído, quem representa o falecido nos negócios pendentes é o espólio, por meio do inventariante. O art. 618 do Código de Processo Civil atribui ao inventariante a atuação em nome do espólio, tanto judicial quanto extrajudicialmente. Essa função abrange as obrigações contratuais deixadas pelo falecido, como a promessa de alienar um imóvel cuja escritura não chegou a ser lavrada. Isso significa que o comprador não precisa aguardar a nomeação de todos os herdeiros para agir: basta identificar quem foi designado inventariante no processo em curso.
A adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros
O comprador que já quitou o preço pode buscar a adjudicação compulsória com base no art. 1.418 do Código Civil, direcionando a ação contra o espólio (representado pelo inventariante) enquanto o inventário estiver em curso, ou contra os herdeiros diretamente, uma vez concluída a partilha e identificado quem ficou com aquele imóvel específico no quinhão hereditário.
A via extrajudicial também está disponível para sucessores
O rito extrajudicial de adjudicação compulsória do art. 216-B da Lei 6.015/1973 expressamente admite que o pedido seja apresentado tendo como parte o promitente comprador e seus sucessores, o que abrange também o cenário inverso: quando o falecido é o vendedor, o pedido pode ser dirigido aos herdeiros ou ao espólio diretamente no cartório, desde que reunidos os documentos exigidos, incluindo a certidão de óbito e os dados do inventário em curso ou já concluído.
Documentos que a situação exige
Além do contrato original de compra e venda e da comprovação de quitação integral do preço, é preciso certidão de óbito do vendedor, informações sobre o inventário (número do processo judicial ou da escritura pública de inventário extrajudicial, quando cabível) e certidão atualizada da matrícula do imóvel para verificar se ainda consta em nome do falecido ou já foi transmitido aos herdeiros. Comprovantes de pagamento de IPTU e contas de consumo em nome do comprador, quando existirem, também ajudam a demonstrar a posse do imóvel desde a compra.
Quando falta o próprio contrato de compra e venda
Se o comprador só tem recibos avulsos ou nunca formalizou nada por escrito, a discussão pode precisar recorrer à prova testemunhal da posse mansa e pacífica ao longo dos anos, abrindo espaço, conforme o tempo de posse e os requisitos preenchidos, para discutir usucapião como caminho alternativo à adjudicação, especialmente quando os herdeiros são numerosos, desconhecidos ou de difícil localização.
Por que vale buscar orientação assim que o óbito é descoberto
Quanto mais tempo passa sem regularizar a situação, mais complexa fica a identificação de herdeiros, a eventual venda do imóvel a terceiros pelo espólio sem conhecimento da promessa anterior, ou a perda de documentos e testemunhas do negócio original. Reunir a documentação disponível e buscar orientação jurídica particular logo que se sabe do falecimento do vendedor reduz bastante o risco de o imóvel escapar das mãos de quem já pagou por ele.
Perguntas frequentes
É preciso aguardar o fim do inventário para agir?
Não necessariamente. A ação ou o pedido extrajudicial pode ser dirigido ao espólio, representado pelo inventariante, enquanto o inventário ainda está em curso, sem precisar esperar a partilha final.
O que acontece se os herdeiros já venderam o imóvel a terceiros?
Nessa hipótese, a discussão pode envolver a boa-fé do terceiro adquirente e, dependendo do caso, converter-se em pedido de perdas e danos contra o espólio ou os herdeiros, e não mais de adjudicação do próprio imóvel.
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