Como fazer inventário de imóvel que nunca teve escritura

O que entra no inventário quando não há escritura

Se o falecido tinha apenas um contrato particular de compra e venda quitado, o que se transmite aos herdeiros é o direito à propriedade decorrente desse contrato, não a propriedade registrada em si. O inventário deve relacionar esse direito (posse com título de aquisição, ainda que particular), descrevendo o imóvel e anexando o contrato disponível, para que a partilha alcance também esse bem.

Regularização via Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973)

A Lei de Registros Públicos disciplina como um imóvel passa a ter matrícula própria e como sucessivas transmissões (do vendedor original até o falecido, e deste aos herdeiros) precisam constar da cadeia registral. Quando existe a documentação de cada elo dessa cadeia, o caminho mais direto é levar o inventário concluído, junto com os contratos anteriores, ao Cartório de Registro de Imóveis para abrir ou atualizar a matrícula em nome do espólio e, depois, dos herdeiros. Se um dos elos intermediários da cadeia também não foi registrado, o cartório costuma exigir a regularização desse elo antes de prosseguir, o que pode significar localizar antigos vendedores ou seus sucessores para assinar a documentação faltante.

Quando falta documentação: usucapião ou Reurb

Se a cadeia de documentos está incompleta ou nunca existiu formalmente, duas vias resolvem a situação sem depender do antigo proprietário registral: a usucapião, quando o tempo de posse mansa e pacífica dos herdeiros (somado ao do falecido) atinge o prazo legal; e a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instituída pela Lei 13.465/2017, voltada a núcleos urbanos informais, que permite a titulação dos ocupantes por procedimento administrativo, sem necessidade de ação judicial em muitos casos.

Riscos de deixar o imóvel fora do inventário

Herdeiro que simplesmente ocupa o imóvel sem incluí-lo no inventário e sem regularizar o registro corre o risco de não conseguir vender, financiar ou dar o bem em garantia no futuro, além de manter a incerteza sobre a fração que cabe a cada herdeiro. Quanto mais gerações passam sem regularização, mais herdeiros entram na cadeia sucessória e mais caro e demorado fica o processo de regularizar depois.

Um caso comum: sítio comprado por contrato particular nos anos 1990

É frequente a família descobrir, ao abrir o inventário, que o falecido comprou um sítio ou uma casa por contrato particular nos anos 1990 e nunca levou ao cartório, muitas vezes porque o vendedor original também não tinha a documentação regularizada. Nesses casos, reconstituir a cadeia (localizar o vendedor ou seus herdeiros, verificar se o imóvel já tem matrícula aberta em algum nome anterior) é o trabalho que determina se o caminho será a adjudicação direta, a usucapião ou a Reurb.

Esse levantamento documental costuma exigir pesquisa em cartórios, prefeitura e, às vezes, localização de terceiros, tarefa que um advogado particular conduz com procuração eletrônica e atualizações por WhatsApp, apresentando à família o caminho mais rápido entre as opções disponíveis para aquele imóvel específico.