Rendimento de fundo imobiliário é isento? Depende de três condições

A condição de entrada: cotas negociadas em bolsa ou balcão organizado

O inciso III do art. 3º da Lei nº 11.033, de 21 de dezembro de 2004, isenta do Imposto de Renda, na fonte e na declaração de ajuste anual da pessoa física, os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário (e pelos Fiagro, fundos do agronegócio) cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado. Um fundo cujas cotas não circulam nesses ambientes já não se enquadra na isenção, independentemente de qualquer outro fator.

Os três limites do parágrafo único que podem afastar o benefício

Cumprida a condição anterior, a lei ainda impõe três travas ao mesmo dispositivo. A primeira exige que o fundo tenha, no mínimo, 100 cotistas — fundos muito pequenos ou concentrados em poucos investidores ficam fora da isenção mesmo negociando em bolsa.

A segunda trava atinge o cotista individual: não há isenção para quem detém 10% ou mais do total de cotas emitidas pelo fundo, nem para quem tem direito a receber mais de 10% do total de rendimentos distribuídos por ele. A terceira mira o conjunto de cotistas pessoas físicas ligados entre si (na forma do art. 2º da Lei nº 9.779, de 1999): se, juntos, eles somarem 30% ou mais das cotas, ou 30% ou mais dos rendimentos do fundo, a isenção também não se aplica a esse grupo.

A isenção é do rendimento distribuído, não da venda das cotas

É comum confundir a isenção do art. 3º, III, com um benefício amplo sobre qualquer ganho envolvendo o fundo. Ela cobre apenas o rendimento periódico distribuído pelo administrador — normalmente identificado como aluguel ou resultado do fundo, creditado mensalmente na conta do cotista. O ganho de capital obtido na venda das próprias cotas em bolsa segue outra regra e é tributado à alíquota de 20%, sem isenção equivalente pelo valor alienado no mês, diferente do que acontece com a venda de ações.

Como o cotista confere se está dentro dos requisitos

A checagem começa pelo regulamento e pelas informações periódicas do fundo, disponíveis no site do administrador e nos informes da B3, que trazem o número total de cotistas e a distribuição de cotas por titular quando exigido. O extrato da corretora mostra a participação individual do investidor, mas não revela sozinho o total de cotistas do fundo nem a posição de outros cotistas ligados a ele — informação que, em geral, só o administrador ou o próprio informe trimestral do fundo consolida.

Quando a análise da posição societária exige apoio jurídico

Cotista que concentrou participação relevante em um único fundo, que investe por meio de familiares no mesmo veículo, ou que recebeu cobrança da Receita Federal questionando a isenção de rendimentos de FII, tende a precisar de uma revisão específica da sua posição frente aos três limites da lei. Esse tipo de acompanhamento pode ser feito de forma particular e por atendimento digital, com envio dos informes do fundo e da posição de custódia diretamente pelo WhatsApp.