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Recurso Especial 2.188.445, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 3 fontes oficiais verificadas

O REsp 2.188.445 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 14 de outubro de 2025, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 12 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de ação de resolução contratual, compra e venda de imóvel e inadimplência do comprador. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.188.445 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia.

A fundamentação do REsp 2.188.445, no texto oficial da ementa

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação de resolução contratual ajuizada em 14/12/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/9/2024 e concluso ao gabinete em 23/12/2024. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal é decidir (i) se há nulidade no julgamento da apelação, quando fundamentada em argumento não suscitado pelo apelante, em qualquer grau de jurisdição; (ii) se a taxa de fruição pode ser cumulada com a retenção de arras; e (iii) se os honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção devem ser fixados sobre o valor da causa. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Consolidando a adoção da Teoria da Substanciação, o art. 336, CPC, prevê que "incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir". 5. A Teoria da Substanciação traz maleabilidade em relação aos fundamentos jurídicos aplicáveis aos fatos, ou seja, apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido. Precedentes. 6. A lógica de que os fundamentos jurídicos expendidos na causa de pedir não vinculam o juiz, com as devidas adaptações, deve ser observada na instância recursal. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem. 8. O proveito corresponde à efetiva utilização do imóvel com proveitos econômicos sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. 9. A retenção das arras, determinada como forma de indenização de quem as recebeu, pela resolução contratual causada por inadimplemento de quem as deu, não impede o pagamento de taxa de fruição. 10. Essa Terceira Turma já se posicionou no sentido de que o Tema 1.076/STJ se aplica à reconvenção, independentemente da fixação honorária da ação principal, tendo em vista serem ações autônomas. Precedente. 11. No recurso sob julgamento, (i) não há nulidade no acórdão ao fundamentar a decisão pelo afastamento da taxa de fruição com base em argumento não suscitado pelo recorrido; (ii) é devida a taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel; e (iii) havendo proveito econômico inestimável, deve ser mantida a decisão do TJDFT por arbitrar honorários por equidade, ainda que por fundamento diverso. IV. Dispositivo 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido, para (i) determinar o pagamento de taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel, correspondente ao valor de mercado de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença, limitado a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês; e (ii) com a ressalva do voto desta Relatora, determinar que os honorários sucumbenciais da reconvenção incidam em 10% sobre o valor da taxa de fruição, a ser apurado em liquidação de sentença.” A transcrição é literal e vem do espelho 930861, publicado pelo tribunal em 23 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

O resultado do REsp 2.188.445, no dispositivo do acórdão

O resultado do REsp 2.188.445 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora, que realinhou seu entendimento em conformidade com os acréscimos trazidos pela divergência.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento.

Os dispositivos legais em que o REsp 2.188.445 se apoia

A fundamentação identifica 4 dispositivos legais, e os de maior circulação são art. 319 do Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 1º do Código de Processo Civil de 2015, art. 336 do Código de Processo Civil de 2015 e art. 417 do Código Civil de 2002. O art. 319 do Código de Processo Civil de 2015 é o mais invocado deste julgado: 182 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 417 do Código Civil de 2002 aparece em 3 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.

O lastro de precedentes que o REsp 2.188.445 reúne

O REsp 2.188.445 se apoia em 15 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são teoria da substanciação, compromisso de compra e venda e compra e venda de imóvel. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante.

Onde o REsp 2.188.445 se situa no acervo medido

O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Nancy Andrighi responde por 4.848 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 319 do Código de Processo Civil de 2015. A decisão foi publicada em 23 de outubro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.

Perguntas frequentes

O REsp 2.188.445 vale como precedente de observância obrigatória?

Não. O espelho 930861 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 14 de outubro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre ação de resolução contratual, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante.

Que artigo de lei sustenta o REsp 2.188.445?

O art. 319 do Código de Processo Civil de 2015, presente em 182 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 930861, e não de leitura interpretativa do texto.

Esta página substitui a leitura do REsp 2.188.445 ou a consulta a advogado?

Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 930861 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de ação de resolução contratual em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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