Artigo 1.228 do Código Civil e os limites da propriedade
Ter a propriedade de um bem não significa poder fazer com ele absolutamente tudo. O art. 1.228 do Código Civil reúne, ao mesmo tempo, os poderes que o dono exerce sobre a coisa e os freios que a lei impõe a esse exercício. É a partir dele que se entende por que uma propriedade pode ser cobrada a cumprir uma finalidade e por que o abuso do direito de usar pode ser responsabilizado. Este verbete explica o caput, a função social do § 1º e as hipóteses de perda da posse em favor de terceiros previstas nos §§ 4º e 5º.
As quatro faculdades do proprietário no caput do art. 1.228
O caput reconhece ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha. Usar é servir-se do bem; gozar é extrair frutos e rendimentos, como o aluguel; dispor é vender, doar ou gravar; e reaver é retomá-lo por meio da ação reivindicatória.
Essas faculdades podem estar reunidas em uma só pessoa ou repartidas, como ocorre quando o proprietário dá o imóvel em usufruto e conserva apenas a nua-propriedade.
Função social: o limite que o § 1º impõe ao domínio
O § 1º condiciona o exercício da propriedade às suas finalidades econômicas e sociais e à preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico e da qualidade do ar e das águas. Não se trata de retórica: uma propriedade que descumpre essa função fica exposta a instrumentos como o parcelamento compulsório e a desapropriação, sobretudo no solo urbano.
Esse comando dialoga diretamente com a Constituição, que garante o direito de propriedade e, no mesmo dispositivo, exige o atendimento de sua função social.
Abuso do direito e a desapropriação judicial dos §§ 4º e 5º
O § 2º veda os atos que não trazem ao proprietário comodidade ou utilidade e são praticados apenas para prejudicar outra pessoa, o chamado abuso do direito de propriedade. Já os §§ 4º e 5º trazem a desapropriação judicial por posse-trabalho: quando extensa área é ocupada de boa-fé, por vários anos, por número considerável de pessoas que ali realizaram obras e serviços relevantes, o juiz pode fixar indenização e transferir o imóvel a esses possuidores.
É uma perda excepcional e sempre mediante pagamento, que não se confunde com a simples invasão recente.
Perguntas frequentes
O proprietário pode perder o imóvel sem cometer nenhuma infração?
Pode, em situações específicas. A desapropriação por interesse público e a desapropriação judicial dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 retiram a propriedade mesmo de quem não agiu mal, sempre com indenização e por decisão fundamentada.
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