Artigo 1.331 do Código Civil e o condomínio edilício
Morar em prédio ou em condomínio de casas envolve uma convivência peculiar: cada um é dono da sua unidade, mas todos compartilham corredores, elevadores, telhado e área de lazer. O art. 1.331 do Código Civil é o dispositivo que organiza essa dupla natureza, ao definir o condomínio edilício. Compreendê-lo ajuda a saber o que é exclusivamente seu, o que pertence a todos e por que existe a fração ideal.
Partes exclusivas e partes comuns na definição do art. 1.331
O caput reconhece que, nas edificações, há partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. A unidade autônoma, como o apartamento, a sala ou a loja, é exclusiva do seu titular, que dela usa e dispõe livremente.
Já o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as fachadas, as áreas de circulação e as instalações gerais são comuns. Ninguém pode se apropriar sozinho dessas áreas nem transformá-las em uso particular sem autorização do condomínio.
Fração ideal: o que liga a sua unidade às áreas comuns
O § 3º estabelece que a cada unidade corresponde uma fração ideal no solo e nas demais partes comuns, definida no ato de instituição do condomínio. Essa fração é a medida da participação do condômino no todo.
É com base nela que, em regra, se calcula o rateio das despesas e o peso do voto em assembleia. O § 2º impede vender ou dar em garantia essas partes comuns separadamente da unidade, porque elas são acessórias e a acompanham.
Como o condomínio nasce: a instituição do art. 1.332
Para existir juridicamente, o condomínio edilício precisa ser instituído. O art. 1.332 prevê que essa instituição se faça por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, discriminando as unidades, a fração ideal de cada uma e a destinação do prédio.
A convenção de condomínio, por sua vez, é o documento que fixa as regras internas de uso e de administração. Instituição e convenção são atos distintos, ambos essenciais ao funcionamento regular do condomínio.
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