Artigo 1.277 do Código Civil e o uso anormal da propriedade
Barulho até tarde, fumaça de churrasqueira que invade a janela, cheiro forte de um comércio ao lado: conflitos de vizinhança são das queixas mais comuns nas cidades. O art. 1.277 do Código Civil é a base jurídica para resolver esses casos, ao tratar do chamado uso anormal da propriedade. Ele dá ao morador incomodado o direito de exigir que cessem as interferências que ultrapassam o que se pode razoavelmente tolerar entre vizinhos.
Segurança, sossego e saúde: o tripé protegido pelo art. 1.277
O caput garante ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde de quem habita o imóvel, quando provocadas pelo uso da propriedade vizinha. Encaixam-se aí ruídos excessivos, vibrações, fumaça, gases e odores.
O texto fala em proprietário ou possuidor, de modo que também o inquilino pode reclamar. O incômodo precisa ser real e atingir um desses três bens: a segurança física, a tranquilidade ou a saúde dos moradores.
Limites ordinários de tolerância: quando o incômodo vira ilícito
Nem todo aborrecimento é proibido, porque conviver em cidade implica suportar certos ruídos e cheiros. Por isso o parágrafo único manda avaliar a natureza da utilização, a localização do prédio e, principalmente, se a interferência excede os limites ordinários de tolerância dos moradores da região.
Um bar em zona comercial gera mais ruído aceitável do que o mesmo bar em rua residencial. É esse juízo de razoabilidade, e não o mero desagrado pessoal, que separa o uso normal do uso abusivo.
Reduzir ou fazer cessar a interferência pelo art. 1.279
Mesmo quando a atividade é lícita e autorizada, o art. 1.279 permite que o vizinho prejudicado exija a redução da interferência a níveis suportáveis. Antes da Justiça, vale registrar reclamação na administração do condomínio, acionar a fiscalização da prefeitura contra perturbação do sossego e tentar a mediação.
Persistindo o problema, cabe ação judicial de obrigação de fazer ou não fazer, muitas vezes com pedido de laudo técnico de ruído e de indenização por dano moral quando o incômodo é grave e reiterado.
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