Venda de imóvel pelo espólio: o que diz o imposto de renda

A resposta direta: o ganho de capital é devido, e o espólio recolhe primeiro

Sim, incide imposto de renda. A diferença entre os R$ 400 mil da avaliação no inventário e os R$ 650 mil da venda entra na primeira faixa do art. 21 da Lei nº 8.981/1995: 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5 milhões. As alíquotas maiores previstas no mesmo artigo — 17,5%, 20% e 22,5% — alcançam apenas as parcelas que excedem esse patamar, hipótese rara num imóvel residencial comum. O espólio, representado pelo inventariante, é quem apura e recolhe esse imposto antes de repassar o valor da venda aos herdeiros.

De onde vem a base de cálculo: o valor que consta da partilha

A conta não começa do zero. O ponto de partida é o valor pelo qual o próprio falecido já declarava o bem, ou o valor de mercado que os herdeiros escolherem lançar na partilha — essa escolha está no art. 23 da Lei nº 9.532/1997, e ela muda o tamanho do imposto na venda seguinte. Optar pelo valor de mercado na partilha já implica apurar ganho de capital sobre a valorização até ali, na alíquota inicial de 15%; manter o valor antigo empurra esse imposto inteiro para o momento em que o imóvel for vendido.

A autorização do juiz antes de qualquer venda

Sem a autorização do juiz do inventário, prevista no art. 619, inciso I, do CPC, a venda simplesmente não sai do papel — o tabelionato não lavra a escritura e o registro de imóveis não a leva a registro sem o alvará judicial juntado ao processo, e o pedido normalmente passa pela oitiva dos demais herdeiros antes de o juiz decidir. Herdeiro em desacordo sobre o valor de venda pode atrasar essa autorização por meses.

Documentos que o inventariante reúne para calcular o imposto certo

• a certidão de óbito e o termo de inventariança, que legitimam quem assina a declaração em nome do espólio;
• a última declaração de bens do falecido, com o valor pelo qual o imóvel constava;
• o laudo ou a avaliação usada na partilha, quando o valor de mercado tiver sido escolhido;
• o contrato de compra e venda e a escritura, com o preço efetivo da alienação;
• o alvará judicial que autorizou a venda, exigido pelo cartório no registro.

Quando o imposto acaba sendo menor do que parece

Nem toda venda pelo espólio gera imposto alto. Se o valor de venda ficar igual ou abaixo do valor já declarado do imóvel, não há ganho de capital a tributar — só existe imposto sobre a diferença positiva. Despesas com corretagem e algumas benfeitorias comprovadas também reduzem a base de cálculo, algo que costuma ser esquecido por quem monta a declaração sozinho.

Existe ainda uma isenção que precisa ser conferida antes de recolher qualquer valor: pelo art. 23 da Lei nº 9.250/1995, fica isento o ganho de capital apurado na alienação do único imóvel do titular, desde que o valor de alienação não passe de R$ 440 mil e nenhuma outra venda tenha ocorrido nos cinco anos anteriores. Como ao espólio se aplicam as normas da pessoa física, vale checar se o caso preenche os três requisitos antes de assumir que o imposto é devido.

Um caso hipotético para fechar a conta

Três irmãos herdam um apartamento avaliado em R$ 400 mil e decidem vender antes de partilhar, por R$ 600 mil, para dividir o dinheiro em vez do imóvel. O ganho de capital de R$ 200 mil é tributado a 15%, resultando em R$ 30 mil de imposto que o espólio recolhe antes de repassar os R$ 570 mil restantes aos herdeiros, na proporção de cada quinhão.

Quando a divergência entre herdeiros trava a venda

Desacordo sobre o valor do imóvel, sobre optar pelo valor de mercado na partilha ou sobre a própria necessidade de vender antes da partilha são situações que atrasam o alvará judicial e, por tabela, o recolhimento do imposto. Quando a conta do ganho de capital e o pedido de alvará caminham juntos, revisar os dois com um advogado particular antes da assinatura da escritura evita recolhimento a maior e devolve segurança ao inventariante — análise que se faz sobre os documentos do inventário já digitalizados.