Usufruto na matrícula: o que muda no inventário do imóvel
Antes de listar o imóvel no inventário, leia a matrícula e responda a uma pergunta: quem morreu era o usufrutuário ou o dono da nua-propriedade? As duas situações aparecem com a mesma cara na conversa da família e produzem caminhos jurídicos opostos. A confusão custa dinheiro. Já houve quem recolhesse imposto de transmissão sobre um bem que não integrava o acervo, e quem deixasse de partilhar um imóvel que integrava.
Morte do usufrutuário: extinção, não herança
Quando o falecido era o usufrutuário — situação comum de quem doou a casa aos filhos e reservou para si o direito de morar e receber aluguel —, o imóvel não entra no inventário. A nua-propriedade já pertencia aos filhos desde a doação.
O art. 1.410 do Código Civil arrola as causas de extinção do usufruto e coloca a morte do usufrutuário logo no inciso I, determinando o cancelamento do registro no cartório de registro de imóveis. É um ato de averbação, instruído com a certidão de óbito, e não uma partilha. Feita a averbação, a propriedade se consolida em nome dos nus-proprietários.
Morte do nu-proprietário: partilha com o usufruto de pé
A hipótese inversa é bem menos lembrada. Se quem morreu era o filho que tinha a nua-propriedade, o imóvel integra o acervo e vai à partilha — mas os herdeiros recebem o bem gravado, porque o usufruto sobrevive enquanto viver o usufrutuário.
Na prática, os netos podem herdar uma casa em que a avó continuará morando por muitos anos, sem poder vender livremente nem exigir a desocupação. Essa limitação precisa constar da escritura e da avaliação do bem, sob pena de o herdeiro descobrir tarde demais que recebeu um patrimônio que não pode usar.
A averbação da extinção não é opcional
Muita família guarda a certidão de óbito na gaveta e acha que o usufruto "caiu sozinho". Do ponto de vista do direito material, o usufruto se extingue com a morte; do ponto de vista registral, a matrícula continua ostentando o gravame até que alguém peça a averbação.
O efeito prático é imediato: enquanto o registro não é cancelado, a venda emperra, o financiamento do comprador não sai e a certidão da matrícula acusa restrição. O cancelamento é ato relativamente barato e rápido, e depende do cartório de registro de imóveis da situação do bem, não do tabelionato de notas onde se lavrou a escritura.
O imposto estadual na consolidação da propriedade
Este é o ponto que mais gera discussão. Alguns estados cobram imposto de transmissão no momento da extinção do usufruto, tratando a consolidação como fato gerador; outros entendem que o imposto já foi integralmente recolhido na doação inicial e nada mais é devido.
Como o imposto sobre transmissão causa mortis e doação é tributo estadual, a resposta depende da lei do estado onde está o imóvel e da orientação atual da administração fazendária local. Antes de assumir que não há nada a pagar — ou de pagar por precaução —, confira a legislação estadual aplicável ao caso concreto.
Usufruto sobre parte do imóvel e usufruto vitalício sucessivo
Nem todo gravame é simples. Existe usufruto sobre fração ideal, usufruto instituído em favor de duas pessoas com direito de acrescer, e usufruto sucessivo, em que a extinção para um titular transfere o direito ao seguinte.
Nessas hipóteses, a morte de um usufrutuário pode não liberar coisa alguma. É preciso ler o título que instituiu o direito — escritura de doação, testamento ou partilha anterior — antes de concluir qualquer coisa. Descrever mal a situação na escritura de inventário produz exigência do registrador e, no limite, invalidade parcial do ato.
Como levar o caso ao tabelionato sem retrabalho
A Resolução CNJ nº 35/2007 exige, entre os documentos da escritura de inventário, a certidão de propriedade dos bens imóveis e dos direitos a eles relativos, além da certidão negativa de tributos. É nessa certidão de matrícula, atualizada, que aparece o usufruto e a sua eventual cadeia de titulares.
O roteiro que funciona é curto: certidão atualizada da matrícula, título que instituiu o usufruto, certidão de óbito, apuração do imposto estadual e, só então, minuta. Quando o imóvel é o bem principal da família e a matrícula tem gravames antigos, essa leitura documental pode ser feita previamente por advogado particular, com envio das certidões por meio digital antes de qualquer agendamento.
Perguntas frequentes
O usufrutuário respondia pelo IPTU e pelas despesas do imóvel?
Em regra sim, porque o usufruto transfere o uso e os frutos com os encargos ordinários da coisa. Débitos anteriores ao óbito podem ser cobrados do espólio do usufrutuário, e não dos nus-proprietários.
É possível renunciar ao usufruto antes da morte?
Sim. A renúncia é uma das causas de extinção previstas na lei e se formaliza por escritura pública levada a averbação, o que costuma ser usado quando a família quer vender o imóvel ainda em vida do usufrutuário.
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