Imóvel deixado em testamento com financiamento e débitos pendentes

A regra que define o ponto de partida

O Código Civil é direto quanto ao estado em que o bem passa: a coisa legada entrega-se, com seus acessórios, no lugar e estado em que se achava ao falecer o testador, passando ao legatário com todos os encargos que a onerarem.

Dívida propter rem — aquela que acompanha a coisa, como imposto predial e cota condominial — segue o imóvel. O legatário que aceita recebe o bem com o gravame colado nele. Não há entrega "limpa" por presunção; se o testador quis o contrário, precisava tê-lo dito.

Dívidas do falecido e dívidas do imóvel não se confundem

É preciso separar duas categorias que aparecem misturadas na conversa.

As dívidas pessoais do falecido são pagas pela herança: o acervo responde pelo passivo e, feita a partilha, só respondem os herdeiros na proporção do que couber a cada um. Credores podem requerer no inventário o pagamento das dívidas vencidas e exigíveis, com separação de bens e, se necessário, alienação.

Já o ônus real que grava o imóvel legado — hipoteca, alienação fiduciária — permanece atrelado ao bem. O legatário que quiser ficar com o imóvel precisa lidar com o financiamento, ainda que possa discutir, conforme a redação do testamento, se o pagamento do saldo cabe ao espólio.

Aceitar não é obrigatório

Legado se aceita ou se renuncia, e essa liberdade é a principal proteção do beneficiário.

Quando o passivo se aproxima do valor do bem, recusar costuma ser a decisão financeiramente correta. A renúncia devolve o bem à massa, e o encargo passa a ser problema dos herdeiros, que decidirão se vendem para quitar ou se assumem. O legatário também pode negociar com os herdeiros uma composição — receber o bem com abatimento no que lhe caberia por outro título, por exemplo.

Antes de decidir: as contas que precisam ser feitas

Uma decisão informada depende de cinco números e dois documentos:

• saldo devedor atualizado junto ao credor, com projeção de encargos;
• débitos de imposto predial e taxas, com verificação de eventual execução fiscal em curso;
• cota condominial em atraso e existência de ação de cobrança;
• valor de mercado atual do imóvel, com avaliação minimamente técnica;
• custo de regularização — imposto estadual sobre a transmissão, emolumentos e registro.

Os documentos são a certidão atualizada da matrícula, que revela os ônus reais, e a certidão negativa de débitos municipais. Sem esses dois, qualquer decisão é chute.

Quando o testamento diz o contrário

O testador pode determinar que o legado seja entregue livre de ônus, com o espólio quitando a dívida antes da entrega. Nesse caso, a vontade prevalece dentro dos limites da parte disponível — não se pode onerar a legítima dos herdeiros necessários para pagar dívida de um legado.

No silêncio do testamento, o cumprimento dos legados incumbe aos herdeiros e, não os havendo, aos legatários, na proporção do que herdaram. E as despesas e os riscos da entrega do legado correm à conta do legatário, se o testador não dispuser diversamente. São regras supletivas que só se aplicam quando o documento cala.

A posse não se toma por conta própria

Um alerta prático que evita ação de reintegração: desde a abertura da sucessão pertence ao legatário a coisa certa existente no acervo, salvo se o legado estiver sob condição suspensiva — mas não se defere de imediato a posse da coisa, nem nela pode o legatário entrar por autoridade própria.

A entrega se pede ao inventariante ou ao herdeiro onerado, e o pedido tramita no inventário. Ocupar o imóvel antes disso, ainda que com razão quanto ao mérito, expõe o legatário a demanda possessória e enfraquece sua posição.

Avaliar se o legado compensa, negociar com os herdeiros e conduzir o pedido de entrega são tarefas que um advogado particular pode assumir a partir de matrícula, certidões e traslado do testamento enviados em arquivo digital.