Uso do FGTS para comprar imóvel: requisitos e etapas

Condições que você precisa preencher

• Ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes, somados todos os períodos.
• Não ser titular de financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
• Não ser proprietário de outro imóvel residencial concluído no município onde mora ou trabalha, incluídos os municípios vizinhos da mesma região metropolitana.

Os dois últimos requisitos valem por comprador. Em aquisição por casal, ambos precisam estar livres de impedimento na proporção em que usarem seus fundos.

Condições que o imóvel precisa preencher

O destino do dinheiro é moradia própria: imóvel residencial urbano, para residência do titular, dentro das condições de financiamento do SFH — o que inclui teto de valor de avaliação, matrícula regular no registro de imóveis e ausência de pendências que impeçam a alienação.

Dois bloqueios pegam compradores de surpresa: imóvel que já tenha sido comprado com uso do FGTS há menos de três anos não aceita nova utilização nesse intervalo, e imóvel irregular (sem habite-se, em inventário, com construção não averbada) tende a reprovar na avaliação do banco. A lei também admite lote urbanizado de interesse social não construído.

As formas de usar o saldo

O art. 20 da Lei 8.036/1990 desdobra o uso habitacional em três incisos: o VII cobre o pagamento total ou parcial do preço na aquisição (o uso clássico como entrada ou compra à vista); o VI permite liquidar ou amortizar extraordinariamente o saldo devedor de um financiamento imobiliário já contratado, respeitado intervalo mínimo de dois anos entre movimentações; o V autoriza abater parte do valor das prestações, com uso do bloqueio por pelo menos doze meses e abatimento de até 80% de cada parcela.

A escolha entre amortizar ou abater prestação depende da sua folga mensal — amortização reduz dívida e juros futuros; o abatimento alivia o orçamento presente.

O passo a passo de uma compra com FGTS

• Confira o saldo disponível no App FGTS e reúna extrato, carteira de trabalho e declarações que comprovem os três anos de regime.
• Escolha o agente financeiro (a operação com FGTS corre por banco autorizado, seja na compra financiada, seja na compra à vista com uso do fundo).
• Apresente a documentação pessoal, a do vendedor e a do imóvel; o banco solicita a avaliação do bem e valida os requisitos junto ao sistema do FGTS.
• Assinado o contrato, o banco debita o valor autorizado diretamente da conta vinculada — o dinheiro não passa pela sua mão.
• O contrato vai a registro no cartório de imóveis, e a propriedade se transfere com o gravame correspondente.

Entre a proposta e o débito do FGTS, o prazo usual fica em algumas semanas, puxado principalmente pela avaliação e pela regularidade documental do imóvel.

Recusas frequentes e como evitá-las

A maioria dos indeferimentos tem causa objetiva: tempo de FGTS insuficiente por período não computado, imóvel acima do teto do SFH, propriedade residencial preexistente no município (ainda que fração herdada) ou matrícula com pendência. Quase tudo se resolve antes de assinar proposta — uma certidão de matrícula atualizada e a consulta prévia dos seus vínculos no CNIS antecipam os problemas.

Atenção redobrada a "contratos de gaveta": compra sem registro não admite FGTS e deixa o comprador sem a proteção do sistema. Se o vendedor resiste à formalização, o negócio merece reavaliação.