Como regularizar a obra e emitir a certidão para averbação

O CNO identifica a construção e o seu responsável

A Receita orienta que a obra seja inscrita no CNO em até trinta dias do início das atividades. O cadastro reúne endereço, responsável, categoria, destinação e medida da construção. Dados errados nessa origem reaparecem na aferição e na certidão, por isso não é prudente tentar compensá-los apenas no fim.

Para obra predial destinada à averbação, a medida é registrada em metros quadrados e a certidão indicará categoria, destinação e área aferida. Obra não predial pode gerar certidão para outras finalidades e usar unidade diferente. Essa escolha acompanha a natureza cadastrada, não a preferência posterior do requerente.

Antes de abrir um CNO novo, confira se já existe matrícula CEI a migrar e se a intervenção realmente entra no cadastro. A Receita prevê hipóteses de dispensa ou anulação, como certos serviços isolados do Anexo VI da IN RFB 2.110/2022, construção residencial popular sem mão de obra remunerada e reforma de pequeno valor nos limites normativos. Duplicar um cadastro ou aferir atividade dispensada cria um problema em vez de regularizar.

No Sero, a aferição calcula a mão de obra vinculada à obra

Com o CNO correto, acesse o Sero, escolha “Aferir obra” e informe se a regularização abrange tudo ou apenas parte. Alvará ou projeto licenciado, habite-se, datas, área, características construtivas, notas de pré-moldados quando cabíveis e remunerações já declaradas em GFIP ou eSocial ajudam a formar a memória de cálculo.

Pessoa física usa aferição indireta. Pessoa jurídica pode optar pela apuração com contabilidade regular somente quando mantém escrituração e declarações exigidas em ordem; nessa hipótese, a memória do Sero pode resultar zerada, mas o procedimento não termina sem o envio da DCTFWeb da aferição.

Concluir a aferição gera a DCTFWeb e eventual DARF

Após revisar a memória, o responsável conclui e envia a DCTFWeb Aferição de Obras. Havendo contribuições a recolher, o sistema permite gerar o DARF. Pagamento, compensações admitidas ou parcelamento precisam ser processados para que o estado fiscal reflita a regularidade.

Uma construção antiga não deve ser simplesmente omitida. O Sero possui fluxo para reconhecer períodos decadentes e pode exigir documentos contemporâneos que demonstrem início e término; se parte da execução ainda estiver fora da decadência, o cálculo alcança a parcela não atingida. Plantas, contas, lançamento municipal, notas e outros elementos previstos na orientação oficial sustentam as datas informadas.

A emissão usa o número da aferição, e não só o CNO

Depois de regularizar, consulte a aferição no Sero e anote o identificador formado pelo CNO seguido do sequencial daquela aferição. É esse número que permite emitir a certidão. Se não houver pendência nem débito, sai CND; se existir valor a vencer ou crédito com exigibilidade suspensa, pode sair CPEND. Os dois documentos têm o mesmo valor legal e podem servir à averbação conforme a finalidade indicada.

Débito vencido sem suspensão ou pendência interna do Sero impede a emissão. O relatório de apoio mostra o que ficou incompleto. Não confunda a certidão da obra com uma certidão geral do responsável, porque sujeito e alcance são diferentes.

Quando é necessário abrir processo digital

Aferições feitas pelo antigo fluxo DISO/ARO até 31 de maio de 2021, falha de liberação automática e fatos que dependem de comprovação seguem para processo digital. Escolha a área “Certidões e Atestados”, o serviço de emitir, renovar ou anular certidão de obra e informe o CNO. Abra um processo para cada construção.

Junte alvará ou projeto, habite-se, relatório do Sero ou documentos do DISO/ARO e prova da regularização, conforme a hipótese. Um proprietário que concluiu 180 m², por exemplo, não deve pedir certidão com base apenas na matrícula do terreno: precisa fazer o CNO refletir a obra, aferir os 180 m² e usar o sequencial gerado para obter o documento correspondente.