Como comprovar a regularidade do ITR para transferir o imóvel rural
A Lei 9.393/1996 não diz simplesmente que toda venda rural exige uma “CND de ITR”. O art. 21 exige comprovação do pagamento do imposto dos cinco últimos exercícios para os atos dos arts. 167 e 168 da Lei de Registros Públicos, preservando as hipóteses do art. 20 em que a exigibilidade está suspensa ou a cobrança executiva tem penhora. Na prática atual, a certidão de regularidade do próprio imóvel, emitida com o CIB, concentra essa verificação e pode ser negativa ou positiva com efeitos de negativa. Essa precisão importa: CPEND válida não é obstáculo só porque existe débito parcelado ou discutido sob suspensão. Por outro lado, a certidão do CPF do vendedor não substitui a do imóvel, e recibos soltos não corrigem cadastro rural desatualizado.
A regra legal olha para cinco exercícios e admite situações equivalentes
O art. 21 vincula a prática dos atos registrais ali referidos à prova do ITR dos cinco exercícios anteriores. O art. 20, citado como ressalva, reconhece crédito com exigibilidade suspensa ou em execução com penhora efetivada. Portanto, a lei não autoriza concluir que somente uma certidão literalmente negativa atende ao caso.
A CND indica ausência de pendência fiscal impeditiva no imóvel. A CPEND registra dívida qualificada, como parcelamento regular ou suspensão judicial, e produz efeitos de negativa. Se houver imposto vencido sem suspensão, declaração omitida ou inconsistência, a emissão pode falhar até a regularização.
Use o CIB para consultar a certidão do imóvel
O Cadastro Imobiliário Brasileiro identifica o imóvel no Cafir. No serviço federal, escolha certidão de imóvel rural e informe o CIB; cadastros antigos ainda podem exibir NIRF em documentos históricos, mas o fluxo atual usa o identificador cadastral vigente. Confira titular, área e vinculação antes de interpretar uma negativa.
A aquisição também gera dever de atualizar o cadastro rural. Quando CIB e SNCR estão vinculados, a transferência declarada no sistema competente pode repercutir no Cafir, mas divergências precisam ser corrigidas antes de confiar na emissão. Matrícula, documento de aquisição, recibos das DITR e identificação cadastral ajudam a localizar o problema.
Pendência de ITR pode ser tributária, declaratória ou cadastral
Se a certidão não sair, examine os cinco exercícios e separe falta de pagamento, declaração não entregue, lançamento, dívida inscrita, parcelamento e erro do Cafir. Para cada ano, guarde DITR, recibo, DARF e comprovante bancário; para suspensão, preserve decisão ou termo do acordo. Pagar um exercício sem transmitir a declaração correspondente pode deixar a situação incompleta.
Imagine uma fazenda com ITR de 2023 parcelado em dia e os demais anos regulares. A certidão coerente pode ser CPEND. Se o CIB informado pertence a área desmembrada diferente da matrícula vendida, contudo, a certidão emitida não prova a situação do bem correto.
A certidão não deve ser transformada em veto cartorial automático
Em 2025, o Plenário do CNJ proibiu condicionar o registro ou a averbação de escritura de compra e venda à apresentação de CND ou CPEND. O cartório pode solicitar o documento para informar riscos às partes, mas não tratá-lo como barreira genérica ao ato. A decisão afasta a CND ou CPEND genérica do vendedor como veto, mas não revoga a prova específica dos cinco exercícios de ITR exigida pelo art. 21 da Lei 9.393. A disciplina material do imposto e os riscos tributários ligados ao imóvel continuam exigindo análise própria.
Na prática, emitir a certidão pelo CIB continua sendo a forma mais clara de conhecer a situação e prevenir sub-rogação ou controvérsia entre vendedor e comprador. Se houver nota devolutiva fundada apenas na falta de CND, peça o fundamento escrito e examine o precedente do CNJ e a regulamentação local, sem presumir que a dívida foi perdoada.
Falha automática pode seguir para processo digital
Quando não for possível obter a certidão pela internet e a situação exigir análise, abra processo na área “Certidões e Atestados”, selecione “Emitir Certidão de Regularidade Fiscal - Imóvel Rural” e informe NIRF ou CIB conforme o cadastro disponível. Junte apenas documentos relacionados ao imóvel e à pendência.
Antes da escritura e do registro, apresente ao tabelião ou registrador a matrícula atual, o identificador rural e a certidão emitida, perguntando quais outros documentos o ato concreto demanda. Não é correto inventar uma exigência cartorária uniforme além do que a lei e a regulamentação aplicáveis estabelecem.
Perguntas frequentes
A certidão do imóvel rural precisa ser CND?
Não obrigatoriamente. A CPEND também comprova regularidade quando o crédito está em situação prevista em lei, como exigibilidade suspensa, e tem efeitos equivalentes aos da negativa.
A lei fala em quitar quantos anos de ITR?
O art. 21 da Lei 9.393/1996 trata da comprovação do pagamento dos cinco últimos exercícios para os atos registrais mencionados, com a ressalva legal das hipóteses de suspensão ou execução com penhora.
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