Leilão do imóvel penhorado: as últimas cartas na mesa
Quando chega a intimação de que o imóvel penhorado foi designado para leilão, a sensação é de que tudo já está perdido. Não está. A fase de expropriação tem regras próprias e defesas típicas que continuam disponíveis até muito perto do martelo — algumas até depois dele. O que muda é o ritmo: agora cada prazo é curto e cada movimento precisa ser certeiro. Conhecer as teses que ainda cabem nessa reta final é o que permite reagir em vez de assistir.
O que acontece quando o imóvel penhorado é levado à hasta pública
Avaliado o imóvel e não havendo pagamento, a execução caminha para a alienação judicial: designa-se leilão, publica-se edital e o bem é oferecido a interessados. O primeiro leilão busca lance igual ou superior ao valor da avaliação; frustrado, abre-se o segundo, em que se admite lance inferior, respeitado um piso. É nesse intervalo entre a designação e a arrematação que se concentram as defesas de última hora, porque depois da assinatura do auto de arrematação o espaço de discussão encolhe bastante.
Preço vil: a arrematação por menos de 50% da avaliação (art. 891 do CPC)
Uma das teses mais importantes é a do preço vil. O art. 891 do Código de Processo Civil considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital e, quando esse mínimo não foi estabelecido, o valor abaixo de metade da avaliação. Lance que caracterize preço vil não pode prevalecer, e a arrematação por valor irrisório é passível de invalidação. Por isso conferir a avaliação e o piso do edital é essencial: um imóvel avaliado muito abaixo do mercado, ou arrematado por fração ínfima do valor, abre caminho para atacar a venda. Imagine um imóvel avaliado em duzentos mil reais oferecido em segundo leilão: um lance de setenta mil, por ficar abaixo da metade da avaliação e sem que o edital tenha fixado outro piso, tende a ser rejeitado como preço vil, e a arrematação por esse valor não se sustenta.
O direito de remir: pagar a dívida e resgatar o imóvel antes do martelo
Enquanto a arrematação não se consuma, o executado conserva o direito de remir a execução, ou seja, de pagar ou consignar o valor integral da dívida — principal, juros, custas e honorários — e, com isso, extinguir a cobrança e liberar o bem penhorado, na forma do art. 826 do Código de Processo Civil. É a saída definitiva para quem consegue reunir os recursos: quitada a execução antes do leilão, não há o que arrematar. Também é possível negociar com a Fazenda um parcelamento que suspenda os atos de expropriação, o que na prática afasta o leilão enquanto o acordo é cumprido.
Discutir a avaliação e outras nulidades da fase de leilão
Além do preço vil, cabem defesas sobre a regularidade do procedimento: avaliação desatualizada ou feita sem os critérios adequados, falhas na publicação do edital, ausência de intimação pessoal do executado e do cônjuge sobre a data da hasta, ou penhora que recaiu sobre bem impenhorável ainda não reconhecido, como o imóvel de família. Consumada a arrematação, esses vícios podem ser levados por meio de embargos à arrematação ou de ação própria, dentro dos prazos legais, mas quanto antes forem arguidos, maior a chance de suspender a venda em vez de tentar desfazê-la.
A adjudicação pela Fazenda e as alternativas de acordo
Vale lembrar que o imóvel nem sempre vai a leilão: o art. 24 da Lei 6.830/1980 permite que a Fazenda adjudique o bem, isto é, fique com ele pelo valor da avaliação, antes ou depois da hasta frustrada. Diante de todas essas possibilidades — remição, preço vil, nulidade da avaliação, negociação —, o que faz diferença é agir com método e no prazo. Diante do prazo curto até a hasta, um advogado particular consegue identificar rapidamente qual tese é viável — remição, preço vil, nulidade da avaliação — e requerer a suspensão do leilão ou a impugnação da arrematação, de preferência com a procuração já assinada por meio eletrônico para não perder a janela antes do martelo.
Perguntas frequentes
Posso participar do próprio leilão para tentar recomprar meu imóvel?
O executado não figura como arrematante nas mesmas condições de um terceiro, mas pode remir a execução pagando a dívida integral, o que é mais vantajoso, porque quita a cobrança em vez de gerar uma nova compra sujeita a lances e custos de arrematação.
Depois de arrematado, ainda dá para desfazer a venda?
É possível, mas mais difícil. Vícios como preço vil, falta de intimação ou nulidade da avaliação podem ser levados por embargos à arrematação ou ação própria dentro dos prazos legais; por isso agir antes do leilão, e não depois, aumenta muito a chance de preservar o bem.
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