A base do aluguel não é sempre o valor cheio do contrato
O carnê-leão incide sobre o aluguel recebido, mas a legislação permite excluir determinados encargos quando o ônus é exclusivamente do locador. Entram nessa lista impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem, despesas de condomínio, aluguel pago na sublocação e despesas de cobrança ou recebimento. Comissão de imobiliária suportada pelo proprietário se enquadra nesta última frente. A condição “ônus do locador” é central. Se o inquilino paga uma despesa que contratualmente é responsabilidade dele, o proprietário não pode deduzi-la de novo. Também não se deve transformar prestação do financiamento, reforma ou gasto pessoal em exclusão do aluguel apenas porque há saída de caixa.
IPTU e taxas dependem de quem suporta o encargo
IPTU, taxa municipal e emolumento incidente sobre o imóvel podem reduzir o rendimento quando foram efetivamente pagos pelo locador. Guarde guia, identificação do bem e comprovante. Se o locatário reembolsa o valor ou assume o pagamento sem custo para o proprietário, a base deve refletir a operação real.
A simples previsão do boleto não basta. O mês e o valor excluídos precisam conversar com o pagamento e com o lançamento do aluguel no sistema.
Condomínio ordinário pago pelo proprietário pode sair
Despesa de condomínio suportada pelo locador integra as exclusões admitidas. Compare demonstrativo, boleto e contrato para evitar deduzir parcela já paga pelo inquilino. Fundo de obra, rateio extraordinário e benfeitoria podem exigir classificação distinta; não chame todo débito do condomínio de encargo mensal dedutível sem examinar sua natureza.
Quando a administradora desconta condomínio antes do repasse, o demonstrativo deve separar o valor para que o bruto e a exclusão permaneçam auditáveis.
Comissão de administração é despesa de recebimento
Taxa paga à imobiliária para administrar e cobrar o aluguel pode ser excluída como despesa de cobrança ou recebimento. O informe deve indicar aluguel pago pelo locatário, comissão e líquido repassado. Declarar apenas o líquido sem memória esconde a composição e pode divergir da DIMOB.
Honorário por serviço diferente, multa contratual ou despesa jurídica não entra automaticamente na mesma categoria. Relacione o gasto à cobrança daquele rendimento.
Sublocação permite excluir o aluguel pago
Quem subloca um imóvel e recebe de pessoa física pode deduzir o aluguel que paga ao proprietário, apurando o rendimento líquido da sublocação. Contrato principal, autorização quando exigida, contrato de sublocação e comprovantes demonstram os dois fluxos.
Não use essa regra para prestação de financiamento de imóvel próprio. Aquisição patrimonial não é aluguel pago pela locação de bem sublocado.
Reforma, juros e depreciação ficam fora desta lista
Reparo, reforma, seguro, prestação e juros do financiamento, depreciação e custo de aquisição não são exclusões ordinárias da base mensal de aluguel. Algumas benfeitorias feitas pelo locatário e compensadas com aluguel podem, ao contrário, integrar rendimento tributável, conforme o contrato.
Lance no Carnê-Leão Web o bruto e as exclusões permitidas, com documentos por mês. Na DIRPF, importe e confira. Uma dedução legítima precisa ser específica, paga e não utilizada duas vezes.
Perguntas frequentes
Posso descontar o IPTU se o inquilino pagou diretamente?
Somente se o encargo foi efetivamente do locador na operação. Se o contrato atribuiu o custo ao inquilino e não houve ônus para o proprietário, não cabe nova dedução.
A parcela do financiamento do imóvel reduz o carnê-leão?
Não. Pagamento de aquisição e seus juros não estão na lista de exclusões do rendimento de aluguel.
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