O cruzamento da DIMOB começa nos pagamentos administrados
Imobiliárias e outras pessoas jurídicas obrigadas entregam à Receita a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, a DIMOB. Na locação, são informados pagamentos realizados no ano, discriminados mensalmente, além das partes e da intermediação. Por isso, declarar apenas o líquido recebido ou deslocar um aluguel para outro mês pode divergir do dado enviado pela administradora. A DIMOB é obrigação da empresa, não do proprietário pessoa física. O locador deve obter informe, conferir contrato e extratos e declarar o rendimento pela fonte correta. O cruzamento é um indício de consistência, não prova absoluta de que o informe da imobiliária esteja certo; erro precisa ser corrigido na origem e documentado.
A declaração alcança intermediação e administração imobiliária
Devem prestar DIMOB, entre outros casos, pessoas jurídicas e equiparadas que intermedeiam aquisição, alienação ou aluguel, realizam sublocação ou atuam em construção, incorporação e loteamento nas hipóteses da norma. Para locação, a obrigação reúne os pagamentos feitos no ano, mês a mês, independentemente do ano em que o contrato começou.
Proprietário que apenas recebe aluguel não baixa programa nem envia DIMOB em seu nome por essa razão. Sua obrigação é carnê-leão ou declaração do rendimento conforme o pagador.
Informe deve separar aluguel, comissão e partes
Peça demonstrativo anual com imóvel, CPF do locatário, CPF do locador, valores pagos por mês e comissão de administração. Compare com extratos mensais. Se o locatário pagou R$ 3 mil e a imobiliária reteve R$ 300, o rendimento não deve aparecer como R$ 2.700 sem registrar a exclusão admitida e sua prova.
Condomínio, IPTU e outros encargos precisam mostrar quem suportou o custo. Um líquido bancário pode reunir várias deduções e não revela sozinho a base tributável.
Data do inquilino prevalece sobre repasse tardio
A Receita considera o aluguel recebido quando o locatário paga ao proprietário ou à administradora, ainda que a imobiliária deixe de prestar contas ou repasse em data posterior. Essa regra explica por que o extrato bancário do locador pode não coincidir com o mês da DIMOB.
Solicite à empresa a data de pagamento original. Se ela informou mês ou valor errado, peça informe corrigido e, quando cabível, retificação da obrigação acessória; não mude a realidade apenas para seguir dado inexato.
Pessoa física e jurídica continuam distintas
Quando o locatário é pessoa física, o aluguel líquido das exclusões permitidas segue para o Carnê-Leão Web. Quando é pessoa jurídica, a renda e eventual IRRF entram na ficha de pessoa jurídica. A presença da imobiliária não altera automaticamente essa classificação.
Cadastre CPF ou CNPJ correto. Usar o CNPJ da administradora como fonte quando ela apenas intermediou pode criar divergência com contrato e DIMOB.
A entrega anual usa programa e Receitanet
O serviço oficial informa que a DIMOB é preparada no programa próprio e transmitida pelo Receitanet até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte. A empresa responde por omissão, atraso ou inexatidão. O locador não deve esperar esse prazo para apurar carnê-leão: sua obrigação continua mensal.
Guarde contrato de administração, informes, notas da comissão, extratos e pedidos de correção. Se houver malha, essa cadeia permite explicar a diferença sem ocultar aluguel verdadeiro.
Perguntas frequentes
Sou proprietário: preciso entregar DIMOB?
Não apenas por alugar um imóvel como pessoa física. A DIMOB é entregue pelas pessoas jurídicas e equiparadas obrigadas; você declara o rendimento e o carnê-leão quando cabível.
A imobiliária repassou em fevereiro o aluguel pago em janeiro. Qual mês uso?
Para a Receita, vale o pagamento do locatário à administradora. Confirme essa data no demonstrativo, mesmo que seu crédito bancário tenha ocorrido depois.
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