Apuração do ganho de capital na venda de imóvel situado no exterior

Qual regra se aplica hoje

O art. 2º da Lei 14.754/2023 organiza a tributação dos rendimentos do capital aplicado no exterior. O § 2º delimita o que fica de fora desse novo regime: os ganhos de capital percebidos pela pessoa física residente no País na alienação, na baixa ou na liquidação de bens e direitos localizados no exterior que não constituam aplicações financeiras permanecem sujeitos às regras específicas do art. 21 da Lei 8.981/1995.

Imóvel no exterior é bem, não aplicação financeira. Logo, o ganho segue o art. 21 da Lei 8.981/1995, cuja redação foi dada pela Lei 13.259/2016.

A mesma Lei 14.754/2023 revogou o art. 24 da Medida Provisória 2.158-35/2001, que antes disciplinava a apuração de ganho de capital de bens adquiridos em moeda estrangeira. Citar aquele dispositivo hoje é citar norma revogada.

As alíquotas progressivas

O art. 21 da Lei 8.981/1995, na redação da Lei 13.259/2016, sujeita o ganho de capital da pessoa física às seguintes alíquotas: 15% sobre a parcela que não ultrapassar R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parcela que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões; 20% sobre a parcela que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões; e 22,5% sobre a parcela que ultrapassar R$ 30 milhões.

Há uma regra antielisiva relevante no § 3º: na alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, desde que realizada até o final do ano-calendário seguinte ao da primeira, o ganho deve ser somado aos ganhos das operações anteriores, deduzindo-se o imposto já pago.

O recolhimento é feito por meio de documento próprio, no prazo aplicável ao ganho de capital, e o valor é informado na declaração de ajuste anual.

A conversão cambial na prática

A apuração é feita em reais, e a conversão é o ponto que mais gera erro. O que se compara é o custo de aquisição e o valor de alienação, ambos convertidos segundo a regra aplicável e a cotação da data de cada operação.

Mantenha, para cada etapa, a documentação que permite reconstruir a conta:

• contrato ou escritura de aquisição, com data e valor na moeda de origem;
• comprovantes de remessa de recursos do Brasil, quando a compra foi feita com recursos daqui;
• contrato de venda, com data e valor;
• extratos que demonstrem o efetivo recebimento;
• cotações oficiais das datas relevantes, obtidas na fonte oficial de divulgação.

O histórico da origem dos recursos é tão importante quanto o preço: ele explica o custo de aquisição e sustenta a apuração perante a fiscalização.

As isenções internas que não socorrem aqui

É comum tentar aplicar ao imóvel no exterior as isenções pensadas para operações internas, e vale ser explícito sobre o risco.

O art. 22 da Lei 9.250/1995 isenta o ganho na alienação de bens e direitos de pequeno valor, com o limite de R$ 20.000,00 para ações negociadas em mercado de balcão e de R$ 35.000,00 nos demais casos, considerado o preço unitário de alienação no mês.

O art. 23 isenta o ganho na alienação do único imóvel que o titular possua, com valor de alienação de até R$ 440.000,00, desde que não tenha havido outra alienação nos últimos cinco anos.

Antes de aplicar qualquer desses dispositivos a um bem situado fora do país, confirme o enquadramento à luz do regime da Lei 14.754/2023 e da redação vigente das normas citadas — usar uma isenção fora do seu alcance é o caminho mais curto para a malha.

Um roteiro de organização documental

Pense em alguém que comprou um apartamento no exterior há doze anos, com recursos remetidos do Brasil em três parcelas, e o vendeu agora.

A reconstrução do custo depende das três remessas, com data e valor, e do contrato de aquisição. O valor de alienação depende do contrato de venda e do extrato de recebimento. A diferença, convertida conforme a regra aplicável, é a base sobre a qual incidem as alíquotas do art. 21.

Quem guardou os comprovantes de remessa faz essa conta em uma tarde. Quem não guardou passa meses tentando reconstituir custo de aquisição perante a fiscalização, e o custo não comprovado tende a ser desconsiderado, ampliando o ganho tributável.

Quando essa apuração pede um tributarista

Operação no exterior combina regra recente, conversão cambial e prova de origem de recursos, com valores em geral elevados. Advogado tributarista pode organizar a documentação, apurar o ganho pela regra vigente e conduzir eventual questionamento da Receita, com atendimento por meio digital.