Divergência entre a DIRPF e a DOI do cartório: como esclarecer o valor do imóvel
Você declarou o imóvel comprado por um valor, mas o cartório, ao registrar a escritura, informou à Receita um valor diferente por meio da Declaração de Operações Imobiliárias, a DOI. O cruzamento automático gerou pendência, e agora é preciso entender de onde veio a diferença antes de simplesmente aceitar a cobrança ou tentar corrigir algo que talvez nem esteja errado do seu lado. Ao contrário da divergência salarial, que envolve um empregador, aqui quem presta a informação é um cartório de notas ou de registro de imóveis, sujeito a regras próprias sobre o que deve constar na DOI — e é justamente aí que a maioria dos casos se resolve.
O que a DOI informa e por que ela pode não coincidir com a escritura
A Instrução Normativa RFB nº 2.186/2024 obriga cartórios de notas, de registro de imóveis e de títulos e documentos a informar à Receita, por meio do sistema DOI-Web, toda operação de aquisição ou alienação de imóvel, qualquer que seja o valor. A informação inclui o valor da operação constante do instrumento apresentado ao cartório.
Divergência frequente: o valor da escritura pode não coincidir com o valor total do negócio quando há parcela paga fora do instrumento registrado, ou quando a base para o ITBI municipal (que também influencia o valor de referência considerado por alguns cartórios) diverge do valor efetivamente contratado entre as partes. Diferenças de data entre a assinatura do contrato particular e o registro definitivo também explicam parte dos casos.
Reúna os documentos que provam o valor efetivamente pago
O ponto de partida é a comparação direta: escritura pública ou contrato registrado, comprovantes de pagamento (transferências, cheques, financiamento) e a guia do ITBI recolhido, cujo valor de base costuma refletir o mesmo valor usado pelo cartório. Se o valor declarado por você no GCAP (Ganho de Capital) ou na ficha de bens da DIRPF coincide com a escritura e com o financiamento, você já tem o essencial para demonstrar que o dado correto é o seu.
Quando a diferença decorre de erro de digitação do cartório — valor com dígito trocado, por exemplo — a prova documental costuma bastar para a autorregularização, sem necessidade de retificação do seu lado.
Quando a diferença é real, e não um erro de digitação
Se a apuração mostrar que o preço efetivamente pago era, de fato, diferente do que você declarou — porque houve parcela combinada fora do contrato registrado, por exemplo —, o caminho correto é retificar espontaneamente a sua declaração antes de qualquer notificação formal, ajustando também o ganho de capital se a diferença afetar esse cálculo. Retificação espontânea evita multa; aguardar a notificação para só então corrigir não evita.
O que fazer se o cartório se recusar a corrigir a DOI
Nem sempre o cartório responde rápido a um pedido de retificação, e o contribuinte sozinho não consegue alterar a DOI enviada por um terceiro. Nesses casos, formalizar o pedido por escrito ao cartório, guardando o protocolo, e responder à intimação da Receita com a documentação que comprova o valor correto do negócio costuma ser suficiente para encerrar a pendência sem autuação.
Um advogado pode acompanhar essa negociação com o cartório, elaborar a manifestação técnica à Receita e, se necessário, apresentar impugnação contra eventual auto de infração baseado unicamente na informação divergente de terceiro, com atendimento e envio de documentos de forma digital.
Diferença de valor na DOI pode afetar também o ganho de capital
Quando o imóvel questionado já foi vendido, e não apenas comprado, a divergência na DOI pode atingir dois pontos ao mesmo tempo: o valor de aquisição, que compõe o custo usado no cálculo do ganho de capital, e o valor da alienação informado pelo cartório na operação de venda. Um erro no valor de aquisição de anos atrás pode reduzir indevidamente o custo considerado e inflar o ganho de capital apurado hoje, motivo pelo qual vale conferir a DOI de ambas as pontas do imóvel, compra e venda, sempre que a malha fina envolver ganho de capital imobiliário.
Perguntas frequentes
O comprador do imóvel é responsável pelo que o cartório informa na DOI?
Não diretamente. A obrigação de informar corretamente é do cartório, mas cabe ao contribuinte provar, com escritura, comprovantes e guia de ITBI, qual foi o valor real da operação quando há divergência.
Preciso retificar minha declaração assim que a malha fina aparecer?
Só se a conferência mostrar que o erro é seu. Se a divergência vier de erro do cartório na DOI, o caminho é provar o valor correto e, se necessário, pedir a correção da DOI ao próprio cartório.
O ITBI pago ao município tem relação com essa pendência?
Pode ajudar como prova, porque a guia de ITBI costuma refletir o valor considerado da transação, mas o ITBI é tributo municipal distinto do Imposto de Renda federal, e sua base pode seguir critério próprio do município.
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