IBS e CBS na alienação de unidades pela incorporadora

O imposto é devido a cada pagamento

O art. 262 da Lei Complementar 214/2025 estabelece que, na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias sejam devidos em cada pagamento.

O § 1º define unidade imobiliária de forma abrangente: o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.

Essa regra do pagamento resolve o descasamento de caixa: a incorporadora não recolhe sobre um preço que ainda não recebeu.

Crédito e saldo credor

O § 2º do art. 262 permite que, dos valores de IBS e de CBS devidos em cada período de apuração, o alienante compense os créditos apropriados relativos aos tributos pagos sobre a aquisição de bens e serviços.

Como o custo da obra se concentra no início e o recebimento se distribui ao longo do tempo, é natural que se forme saldo credor nos primeiros períodos. O § 3º trata dessa situação, prevendo que eventual saldo credor possa ser objeto de pedido de ressarcimento, observadas as condições ali fixadas, entre elas a realização do ressarcimento diretamente em conta.

Para o fluxo de caixa do empreendimento, essa possibilidade é decisiva: sem ela, o crédito ficaria imobilizado até que os recebimentos alcançassem volume suficiente.

O redutor de ajuste

A lei complementar previu um mecanismo de ajuste destinado a reconhecer, na base de cálculo, valores já incorporados ao imóvel antes da entrada do novo sistema — o chamado redutor de ajuste.

O art. 258 e seus parágrafos disciplinam a formação e a manutenção desse redutor, inclusive quanto às contrapartidas transferidas ao poder público e à data de constituição dos valores nele incluídos, que corresponde à data do pagamento dos tributos e das contrapartidas ou da transferência dos bens cedidos.

O § 10, incluído pela Lei Complementar 227/2026, assegura que, no caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor de ajuste seja mantido, sem prejuízo do direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na operação.

O redutor social na venda de unidade residencial

Há um segundo abatimento depois daquele. O redutor social do art. 259 alcança a alienação de imóvel residencial novo e a de lote residencial, quando o alienante está no regime regular: cem mil reais no primeiro caso, trinta mil no segundo, sempre limitados ao que restar da base e aplicados após o redutor de ajuste.

A ordem importa: primeiro o redutor de ajuste, depois o redutor social. Inverter a sequência altera o resultado quando a base é pequena.

Sobre o que restar, aplica-se a alíquota reduzida em 50% prevista no caput do art. 261 para as operações com bens imóveis.

O que o empreendimento deve organizar desde já

A preparação é documental e sistêmica:

• controle por unidade imobiliária, e não por empreendimento, porque a lei raciocina por unidade;
• registro dos pagamentos recebidos por unidade e por período de apuração;
• rastreamento dos créditos de aquisição de bens e serviços, vinculados à obra;
• memória de formação do redutor de ajuste, com as datas exigidas pela lei;
• identificação das unidades residenciais novas e dos lotes residenciais, que comportam o redutor social.

Uma incorporadora com três empreendimentos simultâneos e controles agregados precisará desagregar tudo por unidade antes da vigência plena — trabalho que consome meses de reestruturação de sistema.

Redutores na ordem certa e o saldo credor do empreendimento

Ordem de aplicação dos redutores, formação do saldo credor e regras de ressarcimento decidem o resultado financeiro do empreendimento inteiro. Estruturar a apuração por unidade, documentar o redutor de ajuste e conduzir o pedido de ressarcimento é trabalho técnico contínuo, que um tributarista assume recebendo a documentação do empreendimento em meio digital.