Redutor social e redução de alíquota nas locações residenciais

Primeiro mecanismo: a alíquota cai 70%

O art. 261 da Lei Complementar 214/2025 estabelece que as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações do capítulo de bens imóveis ficam reduzidas em 50%.

O parágrafo único é mais generoso justamente com a locação: as alíquotas relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%.

Cuidado com a leitura. Reduzir a alíquota em 70% significa aplicar 30% da alíquota-padrão — e não pagar 70% dela. É um erro de projeção comum e que distorce completamente qualquer simulação de caixa.

Segundo mecanismo: o redutor social diminui a base

O art. 260 da Lei Complementar 214/2025, na redação dada pela Lei Complementar 227/2026, permite deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS, na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte do regime regular, um redutor social no valor de R$ 600,00 por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.

Três elementos merecem destaque. O redutor é mensal e por imóvel, o que multiplica seu efeito em carteiras com vários imóveis de aluguel moderado. Ele se aplica ao uso residencial, e não ao comercial. E ele é limitado ao valor da base: não gera saldo negativo nem crédito.

O parágrafo único prevê que o valor do redutor seja atualizado mensalmente a partir da data de publicação da lei complementar.

A ordem das operações

A combinação exige atenção à sequência: primeiro se apura a base de cálculo da operação, dela se deduz o redutor social do art. 260, e sobre o resultado se aplica a alíquota já reduzida nos termos do parágrafo único do art. 261.

Uma consequência aritmética se destaca: em locações residenciais de valor mais baixo, o redutor pode consumir toda a base, e o resultado tende a zero. Em locações de valor alto, o redutor tem peso proporcionalmente menor, e o que prevalece é a redução de alíquota.

É por isso que a carteira precisa ser analisada imóvel a imóvel, e não pelo total. Duas carteiras com a mesma receita anual podem ter resultados bem diferentes conforme a distribuição entre poucos aluguéis altos ou muitos aluguéis modestos.

Não confundir com o redutor da alienação

Existe outro redutor social na mesma lei, e confundi-los produz erro grosseiro. O art. 259 trata da alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial, permitindo deduzir da base R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, até o limite da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste.

Esse redutor é de venda, não de aluguel: é único por bem alienado, e não mensal. O do art. 260, aplicável à locação, é de R$ 600,00 por mês, por imóvel.

Quem projeta a carteira somando os dois valores está criando um benefício que a lei não previu.

Uma simulação em duas carteiras

Imagine dois locadores que se tornaram contribuintes pelo art. 251. O primeiro tem seis apartamentos residenciais alugados por valores modestos. O redutor de R$ 600,00 por mês por imóvel consome parcela expressiva de cada base, e o que sobra ainda é tributado pela alíquota reduzida em 70%.

O segundo tem dois imóveis residenciais de aluguel elevado e dois pontos comerciais. Nos residenciais, o redutor tem peso relativo pequeno; nos comerciais, ele simplesmente não se aplica, porque o art. 260 fala em uso residencial.

A lição para o planejamento é direta: composição da carteira importa tanto quanto o valor total da receita, e a projeção precisa ser feita contrato a contrato.

Rentabilidade da carteira, contrato a contrato

Redução de alíquota, redutor mensal por imóvel e distinção entre uso residencial e comercial se combinam contrato a contrato, com efeito direto na rentabilidade da carteira. A simulação e a revisão das locações podem ser feitas por advogado tributarista a partir dos instrumentos enviados em formato digital.