Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2167903 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 72b29de3d7cee690b4d18a73ecadd7fe48e72f30da997019c1b0081493181691. SHA-256 do comentário: dbd74470e0df71198cd6a93630124bc186967bfa1f51f8e09bc61b665ae91e4d.
O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 27.845 deles da Quarta Turma. A relatoria de João Otávio de Noronha responde por 7.571 deles, e em 22 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 27 da Lei 9.514/1997. A decisão foi publicada em 21 de maio de 2026. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.
O procedimento começa quando o banco requer ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor. O § 1º do art. 26, na redação dada pela Lei 14.711/2023, manda intimar o devedor (e, se houver, o terceiro que ofereceu o imóvel em garantia) para satisfazer a dívida no prazo de 15 dias. Esse prazo não corre da carta do banco nem do primeiro atraso: ele conta da intimação feita pelo cartório.
Consolidada a propriedade, o fiduciário tem 60 dias, contados do registro da consolidação, para promover o primeiro leilão público. Esse prazo era de 30 dias e foi ampliado pela Lei 14.711/2023. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel definido no contrato, na forma do inciso VI do art. 24.
A lógica é evitar o enriquecimento sem causa. Se o credor recupera o bem, ficar também com todo o dinheiro já pago o colocaria em vantagem desproporcional, punindo o consumidor duas vezes. Por isso a cláusula de perda total não produz efeito, ainda que esteja escrita e assinada.
Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para alienação do imóvel no prazo de sessenta dias, contado da data do registro da consolidação — prazo ampliado pela Lei 14.711/2023, que substituiu os trinta dias do texto anterior.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. 2. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar a perda substancial das prestações pagas e garantir o equilíbrio contratual (arts. 51 e 53 do CDC). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve se limitar ao patamar de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a incidência do percentual sobre o valor total do contrato quando resultar em desvantagem exagerada ao consumidor. 4. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo o parcelamento do reembolso prática abusiva nas relações de consumo (Súmula n. 543/STJ). 5. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade das cláusulas contratuais demandariam o reexame de fatos, provas e interpretação de cláusulas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a consonância entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior. Recurso especial conhecido em parte e improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1437185, publicado pelo tribunal em 15 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJSP que manteve a
sentença de improcedência, reconheceu a validade da alienação
fiduciária sob a Lei n. 9.514/1997, afastou a aplicação do art. 53
do CDC e majorou os honorários.
2. A controvérsia envolve ação declaratória de nulidade c/c rescisão
contratual e pedido de nulidade da cláusula que sujeitou o negócio
à Lei n. 9.514/1997, nulidade por simulação, resolução com retorno
ao status quo ante e restituição de 90% das parcelas, com aplicação
do CDC e dos Temas n. 526 e 1.002 do STJ.
3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a validade da contratação com alienação fiduciária e a
regularidade dos atos praticados sob a Lei n. 9.514/1997 e afastou a
aplicação do art. 53 do CDC.
4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à
apelação, aplicou o Tema n. 1.095 do STJ para validar a alienação
fiduciária não privativa do SFI e afastar o art. 53 do CDC. Majorou
os honorários para 15% do valor da causa, observada a justiça
gratuita.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação do
art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por suposta deficiência de
fundamentação; (ii) saber se há nulidade do contrato por simulação e
vício de forma, à luz dos arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e 1.247
do CC; (iii) saber se incide o art. 53 do CDC e se há cláusulas
abusivas à luz do art. 51, § 1º, II e III; (iv) saber se há nulidade
do registro imobiliário nos termos do art. 214 da LRP; e (v) saber
se há dissídio jurisprudencial demonstrado nos termos dos arts.
1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o acórdão
enfrentou as teses essenciais, sendo suficiente a fundamentação. O
julgador não precisa rebater todos os argumentos um a um.
7. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quanto à tese de simulação
e nulidade contratual, por demandar reinterpretação de cláusulas e
reexame de provas. Afasta-se a violação dos arts. 104, 166, 215, II
e V, 490 e 1.247 do CC.
8. A resolução do contrato com alienação fiduciária regularmente
registrada observa a Lei n. 9.514/1997, sendo inaplicável o art. 53
do CDC. A pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas n. 5, 7 e 83
do STJ.
9. Ausente prequestionamento do art. 214 da LRP; aplica-se a Súmula
n. 211 do STJ, inviabilizando o conhecimento da matéria.
10. Dissídio jurisprudencial não demonstrado por ausência de cotejo
analítico e de indicação de repositório oficial, além de incidência
dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional
quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais e
apresenta fundamentação suficiente. 2. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ
obstam a revisão de conclusão sobre simulação e nulidade contratual
fundada em cláusulas e provas. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ na
hipótese em que, em contrato de compra e venda com alienação
fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento
observa a Lei n. 9.514/1997, afastando-se o art. 53 do CDC. 4.
Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ na hipótese de ausência de
prequestionamento do art. 214 da LRP. 5. Não se conhece do dissídio
jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de indicação do
repositório oficial, bem como por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do
STJ".
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489, §
1º, IV e VI, e 1.029, § 1º; CC, arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e
1.247; CDC, arts. 51, § 1º, II e III, e 53; LRP, art. 214; RISTJ,
art. 255, § 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211;
STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.677.523/RJ, relator Ministro
Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgados em 30/4/2025; STJ,
AgInt nos EDcl no REsp n. 2.181.149/PR, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025; STJ, REsp n.
1.976.082/DF, relator Ministro, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022;
STJ, AgInt no REsp n. 2.168.918/RJ, relatora Ministra Maria Thereza
de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
IMOBILIÁRIA. VALIDADE DO CONTRATO E INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO
CDC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJSP que manteve a
sentença de improcedência, reconheceu a validade da alienação
fiduciária sob a Lei n. 9.514/1997, afastou a aplicação do art. 53
do CDC e majorou os honorários.
2. A controvérsia envolve ação declaratória de nulidade c/c rescisão
contratual e pedido de nulidade da cláusula que sujeitou o negócio
à Lei n. 9.514/1997, nulidade por simulação, resolução com retorno
ao status quo ante e restituição de 90% das parcelas, com aplicação
do CDC e dos Temas n. 526 e 1.002 do STJ.
3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a validade da contratação com alienação fiduciária e a
regularidade dos atos praticados sob a Lei n. 9.514/1997 e afastou a
aplicação do art. 53 do CDC.
4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à
apelação, aplicou o Tema n. 1.095 do STJ para validar a alienação
fiduciária não privativa do SFI e afastar o art. 53 do CDC. Majorou
os honorários para 15% do valor da causa, observada a justiça
gratuita.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação do
art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por suposta deficiência de
fundamentação; (ii) saber se há nulidade do contrato por simulação e
vício de forma, à luz dos arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e 1.247
do CC; (iii) saber se incide o art. 53 do CDC e se há cláusulas
abusivas à luz do art. 51, § 1º, II e III; (iv) saber se há nulidade
do registro imobiliário nos termos do art. 214 da LRP; e (v) saber
se há dissídio jurisprudencial demonstrado nos termos dos arts.
1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o acórdão
enfrentou as teses essenciais, sendo suficiente a fundamentação. O
julgador não precisa rebater todos os argumentos um a um.
7. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quanto à tese de simulação
e nulidade contratual, por demandar reinterpretação de cláusulas e
reexame de provas. Afasta-se a violação dos arts. 104, 166, 215, II
e V, 490 e 1.247 do CC.
8. A resolução do contrato com alienação fiduciária regularmente
registrada observa a Lei n. 9.514/1997, sendo inaplicável o art. 53
do CDC. A pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas n. 5, 7 e 83
do STJ.
9. Ausente prequestionamento do art. 214 da LRP; aplica-se a Súmula
n. 211 do STJ, inviabilizando o conhecimento da matéria.
10. Dissídio jurisprudencial não demonstrado por ausência de cotejo
analítico e de indicação de repositório oficial, além de incidência
dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional
quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais e
apresenta fundamentação suficiente. 2. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ
obstam a revisão de conclusão sobre simulação e nulidade contratual
fundada em cláusulas e provas. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ na
hipótese em que, em contrato de compra e venda com alienação
fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento
observa a Lei n. 9.514/1997, afastando-se o art. 53 do CDC. 4.
Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ na hipótese de ausência de
prequestionamento do art. 214 da LRP. 5. Não se conhece do dissídio
jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de indicação do
repositório oficial, bem como por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do
STJ".
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489, §
1º, IV e VI, e 1.029, § 1º; CC, arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e
1.247; CDC, arts. 51, § 1º, II e III, e 53; LRP, art. 214; RISTJ,
art. 255, § 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211;
STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.677.523/RJ, relator Ministro
Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgados em 30/4/2025; STJ,
AgInt nos EDcl no REsp n. 2.181.149/PR, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025; STJ, REsp n.
1.976.082/DF, relator Ministro, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022;
STJ, AgInt no REsp n. 2.168.918/RJ, relatora Ministra Maria Thereza
de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 12/05/2026 a 18/05/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA -
RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO - LEGISLAÇÃO APLICÁVEL)
STJ - <<REsp 1976082>>-DF
Súmulas mencionadas no registro
STJ:83
Referências legislativas textuais na fonte
LEG:FED LEI:009514 ANO:1997
***** LSFIAF LEI DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
ART:00026 ART:00027
LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000083
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
ART:00053
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2167903 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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