Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. FALHA NA
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA
TEMPORÁRIO. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TENANT MIX.
VIOLAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A questão controvertida resume-se a definir (i) se houve negativa
de prestação jurisdicional; (ii) se era possível a alteração das
cláusulas do contrato de locação; (iii) se o contrato de locação foi
descumprido, (iv) se houve atividade predatória e (v) se ocorreu
condenação sem prova do dano.
- Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal
local, ainda que por fundamentos distintos daqueles apresentados
pelas partes, adota fundamentação suficiente para decidir
integralmente a controvérsia.
- O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente
empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários
(pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade
empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que
interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses
ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o
princípio do pacta sunt servanda.
- Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de
locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em
desvantagem excessiva.
- Na hipótese, a previsão de preferência apenas temporária não
trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a
cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de
avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja
porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping
trouxe aumento no faturamento do locatário.
- A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o
maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. Não é
possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes
e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no
incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem
para esse fim.
- Recurso especial provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. FALHA NA
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA
TEMPORÁRIO. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TENANT MIX.
VIOLAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO.
1. A questão controvertida resume-se a definir (i) se houve negativa
de prestação jurisdicional; (ii) se era possível a alteração das
cláusulas do contrato de locação; (iii) se o contrato de locação foi
descumprido, (iv) se houve atividade predatória e (v) se ocorreu
condenação sem prova do dano.
2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal
local, ainda que por fundamentos distintos daqueles apresentados
pelas partes, adota fundamentação suficiente para decidir
integralmente a controvérsia.
3. O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente
empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários
(pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade
empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que
interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses
ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o
princípio do pacta sunt servanda.
4. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de
locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em
desvantagem excessiva.
5. Na hipótese, a previsão de preferência apenas temporária não
trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a
cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de
avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja
porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping
trouxe aumento no faturamento do locatário.
6. A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o
maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. Não é
possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes
e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no
incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem
para esse fim.
7. Recurso especial provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista
da Sra. Ministra Nancy Andrighi, preliminarmente, por maioria,
conhecer do recurso especial. Vencida a Sra. Ministra Nancy
Andrighi. No mérito, também, por maioria, dar provimento ao recurso
especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Vencida a Sra.
Ministra Nancy Andrighi. Votaram com o Sr. Ministro Relator os Srs.
Ministros Humberto Martins e Marco Aurélio Bellizze. Não participou
do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro (art. 162, § 4º do
RISTJ).
Jurisprudência citada no registro do STJ
(SHOPPING CENTER - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PRINCÍPIOS)
STJ - <<REsp 1644890>>-PR, <<REsp 1910582>>-PR,
<<REsp 1409849>>-PR
(VOTO VENCIDO - TENANT MIX - DESCUMPRIMENTO - REEXAME DE PROVA)
STJ - {{AREsp 2083031}}-SC, <<AgInt no AREsp 2160059>>-GO,
<<AgInt no AREsp 2000832>>-PR, {{AREsp 2390115}}-MA
Súmulas mencionadas no registro
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
ART:00489 INC:00004 ART:01022
- LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000005 SUM:000007
- LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
***** LINQ-91 LEI DO INQUILINATO DE 1991
ART:00054
- LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002
ART:00421 PAR:ÚNICO ART:0421A INC:00003
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.