Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA".
FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À
OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO
JURÍDICO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato
gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais
imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e
que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou
direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as
negociações de imóveis em condições normais de mercado.
- A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado,
segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem),
não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel
transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por
exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente
relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa,
como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os
interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
Precedentes.
- Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo
de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada
pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal
de imóvel vinculada à obrigação de fazer
(construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e
estabelecida como elemento essencial da transação, que se
responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas.
- A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas
operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da
transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela
fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer
erigida como elemento essencial da transação e considerada na
fixação do preço da operação.
- Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA".
FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À
OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO
JURÍDICO.
1. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato
gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais
imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e
que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou
direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as
negociações de imóveis em condições normais de mercado.
2. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado,
segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem),
não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel
transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por
exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente
relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa,
como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os
interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
Precedentes.
3. Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo
de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada
pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal
de imóvel vinculada à obrigação de fazer
(construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e
estabelecida como elemento essencial da transação, que se
responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas.
4. A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas
operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da
transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela
fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer
erigida como elemento essencial da transação e considerada na
fixação do preço da operação.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Dispositivo transcrito
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Primeira Turma do Superior
Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do agravo para negar
provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator. Os Srs. Ministros Paulo Sérgio Domingues (Presidente),
Benedito Gonçalves, Sérgio Kukina e Regina Helena Costa votaram com
o Sr. Ministro Relator.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(ITBI - BASE DE CÁLCULO - VALOR VENAL - VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL)
STJ - <<AgRg no REsp 1057493>>-SP, <<AgRg no AREsp 847280>>-PR
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:005172 ANO:1966
***** CTN-66 CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL
ART:00035 ART:00038
- LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
ART:00028 ART:00029
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.