Quem fica com o imóvel de programa habitacional depois do divórcio

A regra do art. 35-A: titularidade preferencial da mulher

O art. 35-A da Lei 11.977/2009, que trata do Programa Minha Casa Minha Vida, estabelece que, nas hipóteses de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido no âmbito do programa, na constância do casamento ou da união estável, com subvenções oriundas de recursos do Orçamento Geral da União, do Fundo de Arrendamento Residencial ou do Fundo de Desenvolvimento Social, será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável.

A exceção prevista na própria lei

A regra de preferência tem uma exceção expressa: ela não se aplica aos casos que envolvam recursos do FGTS. Quando o financiamento do imóvel usou recursos do Fundo de Garantia, a destinação do bem em caso de separação segue as regras gerais de partilha do regime de bens do casal, sem a preferência automática pela titularidade da mulher prevista para os recursos do orçamento geral, do FAR e do FDS.

O que acontece quando a guarda dos filhos é do pai

A lei também prevê um contraponto à regra geral: havendo filhos do casal e a guarda sendo atribuída exclusivamente ao marido ou companheiro, o título da propriedade do imóvel será registrado em nome dele, ou a ele transferido. Ou seja, a titularidade preferencial da mulher cede quando o homem fica com a guarda exclusiva das crianças, prevalecendo, nesse caso, o critério de quem detém a guarda sobre o critério de gênero.

O que acontece com a parcela do financiamento já paga em conjunto

A regra do art. 35-A trata da titularidade do imóvel, mas não elimina a discussão sobre eventuais valores pagos em conjunto pelo casal ao longo do financiamento, além do subsídio recebido. Se o cônjuge que não fica com o imóvel contribuiu com parte das prestações pagas com recursos próprios, essa contribuição pode ser objeto de compensação financeira dentro da partilha geral dos demais bens do casal, com base na comunicação patrimonial do art. 1.658 do Código Civil para quem está em comunhão parcial, ainda que o imóvel em si siga a regra especial de titularidade prevista na lei do programa habitacional.

Como isso conversa com o divórcio consensual e o litigioso

No divórcio consensual, o casal pode incorporar essa regra legal diretamente no acordo, descrevendo o imóvel do programa habitacional e atribuindo a titularidade conforme a lei determina, o que costuma facilitar a homologação, já que reproduz o comando legal. No divórcio litigioso, se um dos cônjuges questiona a titularidade, cabe ao juiz aplicar a regra do art. 35-A, salvo se ficar demonstrado que o financiamento efetivamente usou recursos do FGTS ou que há situação de guarda exclusiva do pai que desloque a preferência.

Documentos que ajudam a identificar qual regra se aplica

Para saber se o imóvel entra na regra do art. 35-A, é importante reunir o contrato de financiamento ou termo de adesão ao programa habitacional, que costuma indicar a origem dos recursos usados (FAR, FDS, orçamento geral da União ou FGTS), além de eventual termo de guarda dos filhos, se já definida. Sem esses documentos, a discussão sobre qual regra prevalece tende a se arrastar, já que a origem do subsídio muitas vezes não é do conhecimento imediato do próprio casal.

Como essa regra específica de programas habitacionais é pouco conhecida mesmo entre profissionais que não atuam com frequência em direito de família, vale confirmar com um advogado se o imóvel do casal se enquadra nela antes de assinar qualquer acordo; a análise do contrato de financiamento pode ser feita remotamente, por WhatsApp.