O que é a teoria do adimplemento substancial em contrato de imóvel
Adimplemento substancial limita o uso desproporcional da resolução quando o contrato foi cumprido quase por inteiro, mas não transforma qualquer saldo pequeno em perdão. Não existe percentual fixo: o percentual isolado não decide se o vínculo deve ser preservado. A conclusão depende da relevância concreta do descumprimento e da possibilidade de o credor receber por outro meio.
Boa-fé e resolução continuam submetidas ao caso concreto
Os artigos 421 e 422 do Código Civil orientam a função social e a boa-fé contratual, enquanto o artigo 475 permite ao lesado exigir cumprimento ou resolução. A teoria harmoniza essas normas em cada relação concreta: evita desfazimento desproporcional, mas não apaga o direito ao saldo, aos encargos válidos ou à reparação demonstrada.
REsp 1.581.505 afastou uma conta puramente aritmética
No REsp 1.581.505, o STJ explicou que a análise qualitativa considera expectativas legítimas criadas pela conduta das partes, pequena importância do pagamento faltante e conservação do contrato sem prejuízo ao direito de cobrança. As circunstâncias do caso podem tornar relevante um saldo percentualmente baixo; por isso, dizer que 80%, 90% ou 95% bastam por si sós é incorreto.
A dívida permanece exigível mesmo quando o contrato é preservado
Aplicar a teoria pode afastar a resolução e direcionar o credor à cobrança, mas não concede quitação nem autoriza o devedor a interromper os últimos pagamentos. Garantias especiais também podem ter disciplina legal própria. A natureza do contrato, a extensão da mora e a utilidade restante da prestação precisam ser identificadas antes de invocar o instituto.
Adjudicação compulsória requer quitação integral
No REsp 2.207.433, julgado em 2025, a Terceira Turma decidiu que o adimplemento substancial não substitui a quitação integral exigida para adjudicação compulsória. O comprador não obtém a transferência forçada da propriedade deixando saldo aberto, ainda que as parcelas remanescentes estejam prescritas. Preservar o contrato e receber o domínio são questões jurídicas distintas.
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