Hipoteca: a garantia real que não tira o imóvel das mãos do devedor
Por que um banco aceita um imóvel como garantia sem tirar o devedor de dentro dele? A resposta está na própria natureza da hipoteca: diferente da alienação fiduciária, o devedor continua sendo o proprietário do bem durante todo o contrato, apenas com um ônus registrado na matrícula que garante ao credor o direito de excutir o imóvel se a dívida não for paga.
O que pode ser hipotecado, segundo o art. 1.473 do Código Civil
Podem ser objeto de hipoteca os imóveis e seus acessórios, o domínio direto, o domínio útil, estradas de ferro, recursos naturais e até navios e aeronaves em hipóteses específicas. No dia a dia, a hipoteca de imóvel aparece sobretudo em financiamentos empresariais, empréstimos com garantia real e negociações entre particulares que preferem esse instrumento à alienação fiduciária.
Posse e propriedade continuam com o devedor
Ao contrário do que muita gente imagina, hipotecar não significa entregar o imóvel ao credor. O devedor segue morando, alugando ou usando o bem normalmente; o que muda é que, registrado o gravame na matrícula, qualquer comprador futuro saberá da dívida pendente. O art. 1.475 do Código Civil, aliás, considera nula a cláusula que proíbe o proprietário de vender o imóvel hipotecado — só se pode combinar que a dívida vence antecipadamente se isso acontecer.
O que acontece quando a dívida não é paga
Inadimplida a obrigação, o art. 1.422 do Código Civil dá ao credor hipotecário o direito de excutir a coisa hipotecada, ou seja, executá-la judicialmente para satisfazer o crédito, com preferência sobre outros credores conforme a ordem de registro. Na prática, isso passa por ação de execução no Judiciário, em que o art. 799, I, do CPC exige que o próprio credor com garantia real seja intimado do leilão, para que possa se manifestar ou receber o valor apurado.
Hipoteca de primeiro e segundo grau
Um mesmo imóvel pode ter mais de uma hipoteca registrada, com a ordem de prioridade definida pela data do registro. Em caso de execução, quem registrou primeiro recebe antes; o credor de segunda hipoteca só é pago depois de satisfeito integralmente o crédito do primeiro.
Como a hipoteca deixa de existir
A hipoteca se extingue pelo pagamento integral da dívida garantida, pela perda do imóvel, pela renúncia do credor ou por outras hipóteses do art. 1.499 do Código Civil. Feita a quitação, cabe ao devedor providenciar o cancelamento do registro na matrícula — sem isso, o gravame continua constando, ainda que a dívida já não exista.
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