O que é a anticrese como garantia de dívida
A anticrese é uma das garantias mais antigas e menos usadas do direito brasileiro, e quem topa com o termo num contrato costuma estranhar sua lógica. Em vez de o imóvel ser levado a leilão para pagar a dívida, o devedor entrega a posse do bem ao credor, que passa a colher seus frutos e rendimentos e, com eles, vai abatendo o que lhe é devido. É uma garantia real que aposta na renda do imóvel, e não na sua venda forçada. Justamente por isso caiu em desuso, mas continua prevista em lei e pode aparecer em situações específicas.
Frutos e rendimentos no lugar do leilão
O art. 1.506 do Código Civil descreve o instituto: o devedor, ou outra pessoa por ele, entrega ao credor um imóvel, cedendo-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos. As partes podem ajustar que esses rendimentos sejam imputados primeiro aos juros e depois ao capital.
O credor anticrético administra o bem e presta contas do que arrecada. O art. 1.423 permite que ele retenha o imóvel enquanto a dívida não for paga, mas extingue esse direito de retenção quinze anos após a constituição. O decurso do prazo não apaga automaticamente o saldo da dívida; ele limita a permanência do bem em poder do credor por força da garantia.
Por que não se confunde com hipoteca nem penhor
Três garantias reais costumam ser confundidas, mas operam de modos distintos. Na hipoteca, o imóvel permanece com o devedor, e o credor, se não for pago, executa e leva o bem a leilão. No penhor, o objeto é um bem móvel, cuja posse em regra é transferida ao credor. A anticrese fica no meio do caminho: recai sobre imóvel, como a hipoteca, mas transfere a posse ao credor, como o penhor, sem lhe dar o poder de vender o bem para se pagar.
É possível, aliás, que sobre o mesmo imóvel coexistam hipoteca e anticrese, cada qual com sua função de garantia.
Registro e efeitos perante terceiros
A convenção entre devedor e credor não basta para dar publicidade plena à garantia. O art. 167 da Lei 6.015/1973 inclui a anticrese entre os atos levados ao Registro de Imóveis. Com o assentamento na matrícula, terceiros conseguem identificar que a posse e a renda do bem estão comprometidas com o pagamento de uma dívida.
Isso importa especialmente para quem pretende comprar o imóvel. A aquisição não faz o gravame desaparecer: o interessado deve examinar a matrícula, apurar o saldo e avaliar a remição antes de concluir o negócio. Durante a administração, o credor anticrético presta contas e responde tanto pelo dano culposo ao bem quanto pela receita que deixou de colher por negligência. A soma de posse, contabilidade e fiscalização ajuda a explicar por que essa garantia é rara.
Perguntas frequentes
O credor da anticrese pode vender o imóvel para se pagar?
Não. Diferentemente da hipoteca, a anticrese não autoriza a venda do bem. O credor se paga apenas com os frutos e rendimentos do imóvel cuja posse recebeu, dentro do prazo legal.
Por quanto tempo o credor pode reter o imóvel na anticrese?
O art. 1.423 extingue o direito de retenção quinze anos após a constituição. Esse prazo não apaga automaticamente eventual saldo da dívida; encerra a retenção do imóvel fundada na anticrese.
Anticrese e hipoteca podem existir sobre o mesmo imóvel?
Sim. São garantias com funções diferentes e podem coexistir sobre o mesmo bem, uma transferindo a posse e a fruição ao credor, outra assegurando a satisfação por meio de eventual execução.
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