Convenção de condomínio e sua força obrigatória
Um novo morador aluga um apartamento e recebe, junto com o contrato de locação, um documento extenso que trata de horário de silêncio, uso das áreas comuns e critério de rateio das despesas. Mesmo sem nunca ter assinado aquele papel, ele está vinculado a suas regras: é a convenção de condomínio, o estatuto interno que rege a vida coletiva do edifício.
O quórum de dois terços para constituir a convenção
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quem quer que sobre elas tenha posse ou detenção, como locatários e comodatários.
O que a convenção precisa disciplinar
Entre outras cláusulas, a convenção determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias e o quórum exigido para as deliberações, além das sanções aplicáveis a quem descumprir as regras estabelecidas.
A necessidade de registro para valer contra terceiros
A Lei de Condomínios e Incorporações exige que a convenção seja registrada no cartório de registro de imóveis, assim como suas alterações posteriores. O registro é o que garante oponibilidade da convenção a compradores futuros de unidades, mesmo que estes não tenham participado da assembleia que a aprovou originalmente.
Por que a convenção prevalece sobre o regimento interno
Enquanto a convenção trata de matérias estruturais, como quóruns e critérios de rateio, o regimento interno cuida de questões cotidianas de convivência, como horário de uso de área de lazer. Em caso de conflito entre os dois documentos, prevalece a convenção, que ocupa posição hierárquica superior no conjunto normativo do condomínio.
Perguntas frequentes
Um único condômino pode impedir a alteração da convenção?
Não isoladamente; a alteração segue o quórum estabelecido na própria convenção ou, na omissão dela, o quórum legal de dois terços, prevalecendo a vontade da maioria qualificada dos titulares de frações ideais.
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