Desmembramento, desdobro e remembramento: as três operações de recorte de lotes
Quem quer dividir ou unir terrenos costuma se perder entre três palavras parecidas: desmembramento, desdobro e remembramento. Cada uma descreve uma operação registral diferente, e escolher a errada ao procurar a prefeitura ou o cartório costuma gerar exigência e atraso. A Lei 6.766/1979 e a Lei 6.015/1973 tratam dessas operações de parcelamento e fusão de imóveis urbanos.
Desmembramento: dividir sem abrir rua nova
O art. 2º da Lei 6.766/1979 define desmembramento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, sem abertura de novas vias ou logradouros públicos. Diferente do loteamento, que implanta infraestrutura nova, o desmembramento aproveita ruas já existentes ao redor da gleba para simplesmente criar lotes menores dentro dela.
Desdobro: dividir um lote que já existe
O desdobro é a divisão de um lote urbano já regularmente registrado em dois ou mais lotes autônomos, tipicamente usado quando o terreno comporta mais de uma unidade construída, como a casa da frente e a dos fundos. A diferença para o desmembramento está no ponto de partida: o desmembramento parte de uma gleba maior, ainda não parcelada em lotes urbanos individuais; o desdobro parte de um lote urbano que já tem essa condição.
Remembramento: unir o que estava separado
Remembramento é o caminho inverso: reunir dois ou mais lotes contíguos, cada um com sua matrícula própria, em um único imóvel registrado. É comum quando um comprador adquire terrenos vizinhos para construir um empreendimento maior e precisa consolidar tudo em uma única matrícula antes de iniciar a obra ou buscar financiamento para o projeto conjunto.
Como cada operação chega à matrícula
Nos três casos, o art. 167 da Lei 6.015/1973 prevê o registro do ato correspondente, mas o caminho até lá passa antes pela aprovação municipal do projeto, seja de desmembramento, desdobro ou remembramento, conforme os parâmetros urbanísticos locais de área mínima, recuos e uso do solo. Só depois de aprovado pela prefeitura o cartório abre ou cancela as matrículas conforme o resultado do projeto.
Perguntas frequentes
Loteamento e desmembramento são a mesma coisa?
Não. O loteamento abre novas vias e logradouros públicos; o desmembramento aproveita o sistema viário já existente, sem criar ruas novas.
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