Como obter a escritura quando o vendedor se recusa a outorgar
Pagar integralmente por um imóvel não garante, por si só, a escritura definitiva: se o vendedor some, se recusa ou simplesmente não comparece ao cartório, o comprador precisa de uma ferramenta judicial específica para transformar o compromisso quitado em propriedade registrada. Essa ferramenta é a adjudicação compulsória.
O fundamento no artigo 1.418 do Código Civil
O art. 1.418 do Código Civil garante ao promitente comprador titular de direito real a possibilidade de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o instrumento preliminar; havendo recusa, cabe pedir ao juiz a adjudicação do imóvel. Na prática, a sentença substitui a vontade do vendedor: o juiz determina o registro da propriedade em nome do comprador independentemente da colaboração de quem vendeu.
A Súmula 239 do STJ e a dispensa do registro prévio
Um obstáculo comum é a exigência informal de que o compromisso de compra e venda estivesse registrado antes de ajuizar a ação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, de 2000, afasta essa exigência: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Isso amplia bastante o alcance da ação para compradores que só têm o contrato particular em mãos, sem nunca terem levado o documento a registro.
Documentos essenciais para a ação
A petição inicial normalmente exige o contrato de compra e venda (ou compromisso) com identificação precisa do imóvel, comprovação de quitação integral do preço, certidão atualizada de matrícula do imóvel, comprovação da recusa do vendedor (notificação prévia sem resposta ou resposta negativa) e, quando possível, qualificação completa do vendedor para viabilizar a citação no processo. Se o compromisso original se perdeu ao longo dos anos, cópias de comprovantes de pagamento e mesmo testemunhas do negócio ajudam a reconstituir a prova da quitação perante o juiz.
O caminho extrajudicial antes de ir à Justiça
Antes de ajuizar, vale notificar formalmente o vendedor pedindo a assinatura da escritura em prazo razoável. Essa notificação, além de tentativa de solução amigável, serve como prova da recusa no processo judicial. Havendo silêncio ou negativa expressa, a demanda pode ser proposta no juízo competente da situação do bem. Se houver risco concreto de alienação a terceiro durante o processo, também se pode examinar uma tutela de urgência, o que costuma justificar buscar apoio jurídico já na fase da notificação, e não só depois de o processo estar em curso.
Quando o pedido pode não prosperar
A adjudicação tende a esbarrar quando o imóvel já foi vendido e registrado em nome de terceiro de boa-fé antes do ajuizamento, quando o preço ainda não está integralmente quitado, ou quando o próprio comprador está inadimplente com alguma obrigação relevante do contrato. Nessas hipóteses, a discussão se desloca para perdas e danos contra o vendedor, e não mais para a obtenção do próprio imóvel.
Um exemplo de situação típica
Um comprador que quitou o imóvel há dez anos por meio de contrato particular, sem nunca ter registrado o documento, descobre agora que o vendedor faleceu ou simplesmente se recusa a assinar a escritura. Mesmo sem o registro prévio, a Súmula 239 permite buscar a adjudicação diretamente na Justiça, desde que comprovada a quitação e reunidos os documentos do imóvel — o que reforça por que vale procurar orientação jurídica assim que a recusa se confirma, em vez de deixar o tempo passar sem regularizar a situação.
Perguntas frequentes
A adjudicação compulsória pode ser pedida contra herdeiros do vendedor falecido?
Sim, a ação pode ser dirigida contra o espólio ou os herdeiros, que assumem a posição do vendedor original na obrigação de outorgar a escritura.
É possível pedir adjudicação sem ter pago o preço integralmente?
Não. A quitação integral do preço é pressuposto para a adjudicação compulsória; havendo saldo em aberto, a discussão judicial tende a ser outra, como a cobrança do saldo ou a resolução do contrato.
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