Adjudicação compulsória no cartório: o rito extrajudicial
Desde 2022, o comprador quitado que enfrenta recusa do vendedor em outorgar a escritura não precisa necessariamente entrar com ação judicial: a Lei 14.382/2022 criou um rito extrajudicial que corre diretamente no cartório de registro de imóveis, mais rápido do que o processo em vara cível na maioria dos casos.
A base legal do procedimento no artigo 216-B da Lei 6.015
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluído pela Lei 14.382/2022, prevê que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via judicial que continua disponível como alternativa.
Quem pode requerer e representação por advogado
Segundo o § 1º do art. 216-B, são legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador, qualquer de seus cessionários ou sucessores, e também o promitente vendedor, todos representados por advogado — a presença de advogado não é opcional nesse procedimento, diferente de alguns atos cartorários mais simples.
A notificação para anuir ou impugnar em 15 dias úteis
O Provimento 150 do CNJ determina que o requerido seja notificado para, em 15 dias úteis contados do primeiro dia útil posterior ao recebimento, anuir à transmissão ou impugnar o pedido com suas razões e documentos. O silêncio pode gerar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento, mas o prazo não é contado em dias corridos.
A ata notarial como peça central do pedido
O procedimento também exige ata notarial lavrada por tabelião de notas, contendo a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores, e a prova do cumprimento das obrigações do compromisso. Essa ata funciona como registro formal e fé pública dos fatos relevantes para o pedido, reduzindo a necessidade de produção de prova em juízo.
Documentos que o requerente precisa reunir
Além da ata notarial e da prova de notificação, o pedido deve trazer o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, os comprovantes de quitação, a certidão da matrícula e a qualificação das partes. Se o requerimento inicial não preencher os requisitos, o art. 440-Q do Provimento 150 determina que o requerente seja intimado, por escrito e de forma fundamentada, para emendá-lo em 10 dias úteis. Sem a providência, o processo é extinto e a prenotação é cancelada. Na qualificação posterior, eventual exigência pode gerar nota devolutiva e, em caso de exigência ou rejeição, cabe a dúvida do art. 198 da Lei 6.015/1973. A falta inicial não autoriza pular a emenda e suscitar de ofício a dúvida como primeira resposta.
Quando ainda vale optar pela via judicial
A impugnação não converte automaticamente o pedido cartorário em ação judicial. Pelo Provimento 150, o requerente é ouvido, o oficial decide e a parte interessada pode recorrer. Persistindo a controvérsia, os autos seguem ao juízo para exame da procedência da impugnação; se ela for rejeitada, o procedimento retorna ao registro, e, se acolhida, é extinto. A via judicial autônoma continua disponível quando a disputa sobre contrato, pagamento ou terceiros exigir cognição mais ampla. A assistência de advogado é obrigatória no rito extrajudicial e ajuda a organizar a ata, as notificações e a resposta à eventual impugnação.
Perguntas frequentes
O procedimento extrajudicial substitui totalmente a via judicial?
Não. A lei prevê a via extrajudicial sem prejuízo da via judicial, que continua sendo alternativa, principalmente quando há controvérsia que o cartório não pode resolver.
Quanto tempo leva o procedimento no cartório em comparação com o processo judicial?
O tempo varia com a documentação e as manifestações. O requerido dispõe de 15 dias úteis para anuir ou impugnar; eventual impugnação é decidida pelo oficial e admite o percurso recursal previsto no Provimento 150.
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