Vendedor não passa a escritura: como a Súmula 239 do STJ ajuda
Existe um impasse comum na compra de imóveis: o comprador paga todas as parcelas, cumpre sua parte, mas o vendedor some, morre, entra em desacordo ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório para assinar a escritura definitiva. Sem essa assinatura, o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça enfrenta esse problema ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda. Ou seja, quem quitou pode ir à Justiça obrigar a transferência mesmo que o contrato nunca tenha sido levado à matrícula.
Direito pessoal à escritura e efeito do registro
Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil associam o registro do compromisso ao direito real do promitente comprador. A Súmula 239 resolve outro ponto: entre os contratantes, a pretensão de exigir a escritura ou a adjudicação não desaparece porque o compromisso ficou fora da matrícula. O dever de outorgar o título pode ser exigido como obrigação pessoal.
Isso não torna o registro irrelevante para terceiros. Penhora, hipoteca, alienação posterior e a própria qualificação registral precisam ser analisadas na matrícula. A sentença ou o deferimento extrajudicial substituem a vontade faltante, mas o ingresso do título ainda depende da identificação do imóvel, da continuidade e dos demais requisitos registrais.
Via judicial e adjudicação compulsória extrajudicial
O pedido deve demonstrar o negócio, a quitação integral ou o cumprimento da contraprestação devida, a obrigação de transmitir e a recusa ou inadimplemento da outra parte. Na via judicial, esses fatos são provados no processo com contraditório. A teoria do adimplemento substancial não autoriza receber a propriedade deixando saldo sem pagar, conforme decisão do STJ divulgada em 2025.
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos permite o procedimento extrajudicial no registro de imóveis da situação do bem. O Provimento CNJ 150/2023, vigente, exige requerimento por advogado, instrumento, ata notarial e provas do adimplemento e da falta de outorga, entre outros elementos. A ata instrui o pedido; não é, sozinha, título de propriedade.
O que pode impedir ou adiar a transferência
Saldo pendente, direito de arrependimento ainda exercitável, descrição insuficiente do imóvel, quebra da cadeia de cessões ou falta de coincidência entre contratantes e matrícula podem impedir a adjudicação. Gravames e indisponibilidades não somem com a mera quitação do preço; cada um precisa ser qualificado segundo sua origem e prioridade.
A via extrajudicial não deve ser apresentada como automática quando há fraude, simulação ou controvérsia que o registrador não possa superar. A qualificação negativa é fundamentada e pode ser submetida aos meios registrais ou judiciais cabíveis. A via jurisdicional permanece disponível, sem que o insucesso documental no cartório prove, por si só, que o comprador não tem direito.
Falecimento, cessões e sucessores do vendedor
A morte do promitente vendedor não elimina a obrigação, mas exige identificar espólio, herdeiros ou sucessores e respeitar representação e contraditório. Cessões sucessivas precisam formar uma cadeia demonstrável desde o titular da matrícula até quem pede a adjudicação. Não basta afirmar que os herdeiros não colaboram nem omitir contratante intermediário.
Antes de escolher a rota, obtenha matrícula atualizada, confira o regime do contrato e organize prova da quitação. O procedimento extrajudicial pode resolver uma cadeia documental íntegra; conflito sobre pagamento, autenticidade, capacidade ou alcance do negócio costuma exigir cognição judicial.
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