Vendedor morreu antes de assinar a escritura: e o comprador?

A obrigação de escriturar passa ao espólio

A obrigação assumida pelo vendedor de transferir o imóvel não desaparece com a morte: ela integra o passivo do espólio, no mesmo sentido em que o art. 1.997 do Código Civil trata as obrigações do falecido como encargos que recaem sobre a herança antes da partilha. Isso significa que quem responde pela outorga da escritura, enquanto o inventário corre, é o inventariante, representando o espólio; depois da partilha, a obrigação passa aos herdeiros que ficaram com o imóvel.

Como formalizar o pedido junto ao inventário

O comprador pode se habilitar no próprio inventário como credor de obrigação de fazer (a entrega da escritura), apresentando o contrato e os comprovantes de pagamento. Muitas vezes o inventariante, de posse dessa documentação, já resolve a pendência dentro do próprio processo de inventário, incluindo a assinatura da escritura como parte da administração do espólio, sem necessidade de ação autônoma. Vale procurar o inventariante diretamente antes de qualquer medida judicial, já que boa parte desses casos se resolve por simples reconhecimento da dívida dentro do processo em curso.

Quando os herdeiros se recusam a assinar

Se o inventário já terminou ou os herdeiros simplesmente se recusam a colaborar, o comprador pode mover ação de adjudicação compulsória contra eles, com base no art. 1.418 do Código Civil e no art. 501 do CPC: comprovado o pagamento integral e a existência do contrato, a sentença substitui a assinatura que os herdeiros se negam a dar, valendo como título para o registro. A ação corre normalmente mesmo que apenas parte dos herdeiros concorde, bastando incluir todos no polo passivo para que a decisão alcance o imóvel por inteiro.

O que pode enfraquecer o pedido do comprador

Falta de comprovante de pagamento integral, contrato sem assinatura reconhecida ou sem testemunhas, e discordância sobre o próprio objeto do negócio (área, confrontações) são os pontos que mais fragilizam esse tipo de ação. Reunir recibos, extratos bancários das transferências e qualquer comunicação escrita com o falecido antes da morte fortalece consideravelmente a posição do comprador perante o juiz.

Um caso comum: sítio comprado de vizinho idoso que faleceu logo depois

Situação recorrente no interior: alguém compra um sítio de um vizinho já idoso, paga à vista ou parcelado, combina de escriturar mais adiante para economizar com o cartório, e o vendedor morre antes disso. Os filhos do falecido, às vezes, nem sabem da venda, ou desconfiam do preço combinado anos antes.

Nesses casos, apresentar toda a documentação da compra a um advogado particular, por WhatsApp, ajuda a definir rapidamente se a via mais eficiente é negociar diretamente com os herdeiros dentro do próprio inventário ou já partir para a ação de adjudicação compulsória, evitando anos de indefinição sobre um imóvel que já está sob a posse do comprador.