Airbnb em condomínio residencial: até onde vai a proibição
Anfitrião que aluga o apartamento por poucos dias através de aplicativo, e vizinho incomodado com a rotatividade de hóspedes desconhecidos, chegam à mesma pergunta por caminhos opostos: o condomínio pode simplesmente proibir esse tipo de locação? A resposta depende de como a hospedagem por temporada é enquadrada dentro da destinação do prédio.
Destinação residencial e a natureza da hospedagem por aplicativo
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil obriga o condômino a usar sua unidade de acordo com a destinação do prédio e sem causar dano ou incômodo aos demais. Quando a convenção estabelece expressamente que o condomínio é residencial, a locação por curtíssimo prazo, com hóspedes que se alternam a cada poucos dias, tem sido interpretada como atividade de natureza hoteleira atípica, e não como locação residencial comum — o que autoriza a assembleia a vedá-la, sem que isso configure violação ao direito de propriedade do anfitrião.
Como a assembleia formaliza a proibição
A vedação exige deliberação da assembleia geral, aprovada pelo quórum previsto na convenção para alteração de norma de convivência ou, quando a própria convenção for alterada para tratar do tema, pelo quórum de dois terços exigido para essa mudança específica. Proibição isolada anunciada pelo síndico, sem essa deliberação, não tem força para impedir a locação nem para justificar multa.
Documentos que sustentam a posição de cada lado
O condomínio que pretende proibir deve reunir a convenção vigente, a ata da assembleia que aprovou a vedação e, quando existirem, reclamações formais de vizinhos sobre segurança, ruído ou uso de áreas comuns pelos hóspedes. Já o anfitrião que pretende manter a atividade precisa verificar se a convenção realmente veda a prática ou apenas é silente sobre ela — silêncio da convenção não equivale a proibição automática.
Caminho para contestar uma proibição já aprovada
Se a assembleia aprovou a vedação com quórum válido e após ampla convocação, a contestação judicial tende a enfrentar dificuldade, já que os tribunais superiores têm reconhecido a legitimidade da restrição em condomínios exclusivamente residenciais. Resta ao anfitrião discutir vícios de convocação, ausência do quórum exigido ou aplicação retroativa da proibição a contratos já em curso na data da assembleia. A discussão sobre direito adquirido costuma ser o ponto mais promissor nesses casos, especialmente quando o anfitrião já havia formalizado contratos de hospedagem antes da vedação entrar em vigor.
Quando o pedido de proibição não prospera
Condomínios de destinação mista, ou aqueles cuja convenção já prevê expressamente a possibilidade de locação por temporada, dificilmente sustentam uma proibição geral aprovada depois dos fatos. Da mesma forma, multa aplicada sem qualquer deliberação assemblear prévia tende a ser anulada por ausência de base normativa, independentemente do incômodo relatado pelos vizinhos.
Um exemplo prático: a hospedagem por aplicativo barrada em assembleia
Em um condomínio exclusivamente residencial, um proprietário passa a alugar sua unidade por três a cinco dias através de aplicativo, gerando reclamações constantes sobre uso da garagem e do elevador por hóspedes desconhecidos. A assembleia, convocada especificamente para o tema e aprovada por dois terços dos condôminos, altera a convenção para vedar expressamente a hospedagem de curta duração. A revisão da convenção anterior e da nova ata, para avaliar se o proprietário ainda tem contratos em curso protegidos por direito adquirido, pode ser feita por advogado particular a partir dos documentos digitalizados, sem prometer a manutenção da atividade.
Perguntas frequentes
O condomínio pode multar o anfitrião mesmo sem alterar a convenção?
Não é o caminho mais seguro: sem deliberação formal vedando a prática, a multa aplicada apenas por decisão do síndico tende a ser considerada sem base normativa suficiente.
Locações de longo prazo por temporada, como para trabalho temporário, entram na mesma proibição?
Depende da forma como a convenção descreve a vedação: locações mais longas, com o mesmo inquilino durante meses, tendem a se aproximar da locação residencial comum, distinta da hospedagem de curtíssima duração normalmente visada pela proibição.
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