Por que a parcela do condomínio a preço de custo não é fixa
Nem todo empreendimento vendido na planta segue o modelo de preço fechado. Em muitos condomínios organizados por incorporadoras que atuam como administradoras do próprio grupo de compradores, o contrato prevê construção a preço de custo, regime em que a parcela mensal não é fixa e pode oscilar conforme o custo real da obra naquele mês. Quem assina esse tipo de contrato sem entender a lógica costuma se surpreender quando a parcela sobe, achando que há algo irregular, quando na verdade está diante de uma característica própria desse modelo contratual, prevista em lei desde a década de 1960.
O regime do art. 58 da Lei 4.591/1964
O art. 58 da Lei 4.591/1964 disciplina a construção por administração, também chamada de preço de custo, na qual os adquirentes contratam a incorporadora ou uma empresa administradora para conduzir a obra em nome do próprio grupo de condôminos, sem fixar previamente o valor total da construção. O custo efetivo da obra, incluindo material, mão de obra e administração, é rateado entre os adquirentes proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, mês a mês.
Por que a parcela não é fixa nesse modelo
Diferente da incorporação a preço fechado, em que a incorporadora assume o risco de qualquer variação de custo da obra, no regime de preço de custo esse risco é do próprio grupo de adquirentes. Se o preço do cimento sobe, se a mão de obra encarece ou se surge necessidade de serviço não previsto inicialmente, o valor é repassado nas parcelas seguintes, o que explica oscilações que pareceriam abusivas em um contrato de preço fechado, mas são inerentes a esse modelo.
Os limites de proteção do comprador nesse regime
Mesmo sem preço fechado, a incorporadora ou administradora continua obrigada a prestar contas detalhadas dos gastos da obra aos adquirentes, geralmente por meio da comissão de representantes, e não pode incluir despesas estranhas ao empreendimento no rateio. Cobranças genéricas, sem comprovação de nota fiscal ou orçamento correspondente, podem ser questionadas mesmo dentro do regime de preço de custo, porque a discricionariedade sobre o valor não elimina o dever de transparência da administradora.
Perguntas frequentes
Quem decide o orçamento da obra no regime de preço de custo?
O orçamento é apresentado periodicamente pela incorporadora ou administradora à comissão de representantes e à assembleia de adquirentes, que podem questionar itens específicos e exigir comprovação documental dos gastos rateados entre os condôminos.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Onde buscar este serviço
O caminho descrito nesta página é público e não depende de contratação particular. Estes são os canais oficiais de atendimento:
- Defensoria Pública do seu estado ou da União, para orientação e representação jurídica gratuitas a quem não pode pagar advogado.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.