Unidades encalhadas no prédio novo: a incorporadora paga condomínio?

O dever de contribuição do art. 1.336 do Código Civil

O art. 1.336 do Código Civil, ao listar os deveres do condômino, inclui contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, sem qualquer exceção prevista para o proprietário que ainda não conseguiu vender a unidade. A incorporadora, enquanto figurar como proprietária no registro de imóveis daquelas unidades, é condômina como qualquer outra e se submete integralmente a essa obrigação.

O que a jurisprudência já pacificou sobre a inadimplência da incorporadora

Tribunais têm reiteradamente afastado a alegação de que unidades não vendidas estariam isentas de contribuição condominial, reconhecendo que a incorporadora responde pelas despesas dessas unidades desde a instalação do condomínio, com os mesmos encargos de mora aplicáveis a qualquer condômino inadimplente, incluindo multa e juros previstos na convenção. A inadimplência recorrente da incorporadora, aliás, costuma ser um dos primeiros problemas financeiros enfrentados por condomínios recém-entregues.

O prazo para o condomínio cobrar as cotas em atraso

O prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais em atraso é, segundo entendimento consolidado, de cinco anos, contado do vencimento de cada parcela mensal, prazo que corre igualmente contra qualquer condômino inadimplente, incluindo a incorporadora. Condomínios que deixam a dívida se acumular por anos sem cobrar correm o risco de perder parte do crédito mais antigo pela prescrição, o que reforça a importância de cobrar de forma organizada e periódica.

Documentos que instruem a cobrança contra a incorporadora

• Convenção de condomínio e ata de instalação, com o rateio das despesas por fração ideal.
• Planilha de débito detalhada por unidade, identificando as que ainda pertencem à incorporadora.
• Certidão de matrícula de cada unidade não vendida, confirmando a titularidade da incorporadora.
• Notificações de cobrança já enviadas e eventuais respostas da empresa.

Como cobrar antes e depois de entrar com ação

O síndico deve notificar formalmente a incorporadora, discriminando o débito por unidade e período, tal como faria com qualquer outro condômino inadimplente. Persistindo a inadimplência, cabe ação de cobrança de cotas condominiais, que segue rito específico e célere, com possibilidade de penhora da própria unidade em fase de execução, já que a dívida condominial tem natureza propter rem e acompanha o imóvel.

Quando a cobrança contra a incorporadora encontra obstáculo

Se a unidade ainda não teve sua matrícula individualizada registrada, permanecendo tecnicamente como fração do terreno original, a cobrança pode esbarrar em discussões sobre o momento exato em que a obrigação de contribuir nasce para aquela unidade específica. Também é comum encontrar disputa sobre isenção de taxas extraordinárias vinculadas a serviços que a unidade vazia não usufrui, como manutenção de elevador de acesso a andar não numerado, hipótese que exige análise caso a caso da convenção.

Como um condomínio cobrou a incorporadora inadimplente

Um condomínio recém-instalado percebeu que a incorporadora, ainda proprietária de doze unidades não vendidas, não pagava condomínio havia seis meses, alegando informalmente que só contribuiria quando as unidades fossem vendidas. O síndico reuniu a planilha de débito e as certidões de matrícula das unidades e notificou formalmente a empresa, cobrando o valor com os encargos previstos na convenção. Diante da recusa em regularizar, o condomínio, com apoio de advogado particular contratado pela assembleia, ajuizou ação de cobrança das cotas condominiais, obtendo rapidamente o pagamento por se tratar de dívida de natureza propter rem, com risco de penhora das próprias unidades da incorporadora.