Prazos de garantia da obra que todo síndico precisa conhecer

A garantia estrutural de cinco anos do art. 618 do Código Civil

O art. 618 do Código Civil responsabiliza o construtor, pelo prazo irredutível de cinco anos contados da entrega da obra, pela solidez e segurança da edificação, cobrindo defeitos relacionados a fundação, estrutura e materiais que comprometam a estabilidade do prédio. Esse prazo é de garantia, não de reclamação: uma vez identificado o defeito estrutural dentro dos cinco anos, o condomínio ainda tem prazo próprio para buscar reparo ou indenização depois de notificar formalmente a construtora.

Por que nem todo defeito segue o mesmo prazo de cinco anos

Problemas que não afetam a segurança estrutural, como infiltração pontual, desempenho de sistemas de impermeabilização, esquadrias ou instalações específicas, costumam ter prazos de garantia próprios, muitas vezes menores, vinculados à vida útil esperada de cada sistema construtivo, tema tratado por norma técnica de desempenho que orienta engenheiros e peritos na avaliação da durabilidade esperada de cada componente do edifício. Por isso, o síndico precisa identificar tecnicamente qual sistema apresentou falha antes de calcular o prazo aplicável ao caso concreto.

O manual do proprietário e das áreas comuns como referência de prazos

A incorporadora tem o dever de entregar um manual do proprietário e um manual das áreas comuns, documentos que costumam detalhar os prazos de garantia específicos de cada sistema construtivo do empreendimento, além das rotinas de manutenção preventiva que o condomínio precisa seguir para não perder o direito à garantia por omissão na conservação do prédio. Esse manual é, na prática, o primeiro documento que o síndico deve consultar ao identificar qualquer problema.

Documentos que sustentam o acionamento da garantia

• Manual do proprietário e das áreas comuns entregue pela incorporadora.
• Laudo técnico de engenheiro ou perito, identificando a origem construtiva do defeito.
• Registro fotográfico datado da evolução do problema.
• Histórico de manutenção preventiva realizada pelo condomínio, para comprovar que não houve omissão que agravasse o defeito.

Como o síndico deve agir ao identificar o problema

Assim que o defeito é identificado, o síndico deve notificar formalmente a construtora ou a assistência técnica do empreendimento, descrevendo o problema e solicitando vistoria dentro de prazo razoável. Uma vez identificado o vício aparente, o condomínio ainda deve observar o prazo decadencial de noventa dias do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor para reclamar formalmente, contado a partir do momento em que o problema se tornou evidente. Registrar essa notificação é o que preserva o direito do condomínio, porque a demora injustificada em comunicar o defeito pode ser usada pela construtora para alegar agravamento por omissão do próprio condomínio.

Quando a garantia não cobre o problema

Desgaste natural compatível com o tempo de uso, falta de manutenção preventiva prevista no manual das áreas comuns e alterações feitas pelo próprio condomínio sem acompanhamento técnico adequado tendem a afastar a responsabilidade da construtora, ainda que o prazo de garantia estrutural de cinco anos não tenha se esgotado. A perícia técnica é o instrumento que normalmente decide essa disputa entre defeito de origem construtiva e problema decorrente de uso ou manutenção inadequada.

Como um condomínio acionou a garantia estrutural

Três anos depois da entrega, um condomínio identificou infiltração recorrente na garagem, associada a falha na impermeabilização da laje de cobertura do subsolo. O síndico consultou o manual das áreas comuns, confirmou que a manutenção preventiva prevista havia sido seguida corretamente, contratou laudo técnico apontando a origem construtiva do defeito e notificou a construtora dentro do prazo de garantia estrutural do art. 618 do Código Civil. Diante da demora da construtora em agendar a vistoria, o condomínio buscou apoio de advogado particular, contratado pela assembleia, para formalizar a cobrança e, se necessário, ajuizar ação de obrigação de fazer cumulada com indenização pelos danos já causados às vagas de garagem.