Instituição de condomínio em prédio antigo: individualizar as unidades
Prédios construídos há décadas, sobretudo os erguidos por iniciativa informal de um grupo de famílias ou por construtoras que nunca concluíram a formalização, costumam existir de fato como condomínio, com moradores dividindo despesas e áreas comuns, mas sem que cada apartamento tenha matrícula própria no cartório. Juridicamente, nesses casos, o edifício ainda é um único imóvel em copropriedade por fração ideal, não um condomínio edilício regularizado.
O que o art. 1.332 do Código Civil exige
O art. 1.332 do Código Civil estabelece que a instituição do condomínio edilício se faz por ato entre vivos ou testamento, discriminando as unidades autônomas, a fração ideal de cada uma sobre o terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam. Sem esse ato formal, registrado no cartório de imóveis, não existem matrículas individuais: o que há é um único imóvel com vários ocupantes, cada um detendo apenas uma fração ideal indivisa.
O papel da convenção de condomínio prevista na Lei 4.591/1964
O art. 7º da Lei 4.591/1964 trata da individualização das unidades autônomas e articula-se com a convenção de condomínio, documento que organiza direitos e deveres entre os condôminos, quóruns de assembleia e regras de uso das áreas comuns. A instituição formal do condomínio normalmente caminha junto com a aprovação da convenção, ainda que sejam atos distintos: a instituição cria as unidades autônomas na matrícula, e a convenção rege a convivência entre os proprietários dessas unidades.
Documentos técnicos necessários para individualizar
O processo exige memorial de incorporação ou instrumento equivalente, discriminando cada unidade autônoma com sua área privativa e fração ideal correspondente sobre o terreno e partes comuns, elaborado por profissional habilitado. Também costuma ser exigida certidão negativa de débitos tributários sobre o imóvel como um todo e, dependendo do histórico do prédio, regularização de eventual construção que nunca teve habite-se emitido pela prefeitura.
Quando falta acordo entre os moradores
A instituição do condomínio pressupõe iniciativa organizada, normalmente do proprietário original, do incorporador ou de uma comissão de moradores. Quando não há consenso sobre a fração ideal atribuída a cada unidade, ou quando um morador se recusa a contribuir com sua parte dos custos do processo, o caminho pode exigir ação judicial para suprir a vontade do condômino resistente ou para dirimir a divergência sobre as frações.
Um exemplo de prédio antigo sem individualização
Imagine um prédio de quatro andares construído nos anos 1980 por um grupo de famílias que dividiu informalmente os apartamentos, sem nunca formalizar convenção nem individualizar as unidades. Hoje, um dos moradores quer vender seu apartamento separadamente, mas descobre que juridicamente só existe uma fração ideal sobre o imóvel inteiro. Antes da venda, é preciso reunir os demais condôminos, elaborar o memorial de individualização e registrar a instituição do condomínio, para então abrir a matrícula própria daquela unidade.
Por que reunir os condôminos exige articulação jurídica
Coordenar vários proprietários, muitas vezes com interesses divergentes sobre custos e prazos, e conduzir o processo técnico e registral de individualização das unidades é trabalho que se beneficia de acompanhamento jurídico dedicado. Um advogado que centralize a comunicação com os condôminos remotamente, recebendo documentos digitalizados de cada um, tende a acelerar um processo que, sem essa articulação, se arrasta por falta de coordenação entre os moradores.
Efeitos práticos de individualizar cada unidade
Depois de instituído o condomínio e aberta a matrícula própria de cada apartamento, cada condômino passa a poder vender, hipotecar ou dar em garantia sua unidade de forma autônoma, sem depender da anuência dos demais moradores. Isso também organiza a responsabilidade tributária: o IPTU passa a incidir sobre cada unidade individualmente, e não sobre o edifício como um todo repartido informalmente entre os ocupantes.
Perguntas frequentes
Preciso da assinatura de todos os moradores para instituir o condomínio?
Em regra sim, já que a instituição discrimina a fração ideal de cada unidade; a ausência de consenso pode exigir suprimento judicial da vontade do condômino que não concorda.
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