Negócio desfeito ou fechado por fora: o corretor ainda recebe?
Depois que um corretor aproxima comprador e vendedor, é comum surgir dúvida sobre o que acontece com a comissão se o negócio não avança como esperado — seja porque uma das partes desistiu depois de aceitar a proposta, seja porque comprador e vendedor decidiram fechar diretamente, sem passar pelo profissional na etapa final. A resposta depende de qual etapa da negociação já havia sido cumprida quando o imprevisto aconteceu.
Arrependimento posterior não afasta a comissão já devida
O art. 725 do Código Civil é claro: a remuneração é devida ao corretor mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, desde que o resultado (a aproximação eficaz) já tenha sido alcançado. Isso significa que, uma vez fechado o acordo entre comprador e vendedor por intermediação do corretor, o simples arrependimento posterior de uma das partes não retira o direito à comissão, já consolidado no momento do acerto entre elas.
Negócio fechado diretamente entre as partes, sem o corretor
O art. 726 do Código Civil trata do cenário em que o negócio é iniciado e concluído diretamente entre comprador e vendedor, sem a participação do corretor: nesse caso, em regra, nenhuma remuneração é devida. A exceção fica por conta da corretagem com exclusividade ajustada por escrito, hipótese em que o corretor tem direito à remuneração integral mesmo que o negócio se realize sem sua mediação direta, salvo se ficar comprovada sua inércia ou ociosidade durante o período de exclusividade.
Quando o negócio se conclui depois de o corretor ser dispensado
O art. 727 cobre a situação em que o dono do negócio dispensa o corretor por não haver prazo determinado, mas o negócio acaba se realizando depois, como fruto do trabalho já feito por esse profissional. Nesse caso, a comissão continua devida, porque a lei reconhece que o resultado final decorreu do esforço de aproximação que o corretor já havia iniciado, mesmo que a conclusão formal tenha ocorrido depois da dispensa.
Como se defender de uma cobrança de comissão indevida
Quem é cobrado por comissão em um negócio que considera ter fechado por conta própria deve reunir a prova de que não houve intermediação relevante do corretor — ausência de proposta assinada por seu intermédio, ausência de cláusula de exclusividade, e evidência de que a negociação final ocorreu por canal totalmente independente. Sem cláusula de exclusividade escrita, o ônus de provar que o negócio decorreu do seu trabalho recai sobre o corretor, e não sobre quem está sendo cobrado.
Documentos que costumam decidir essas disputas
A autorização de venda assinada com o corretor, propostas de compra que passaram por ele, trocas de mensagens sobre visitas e negociações, e o contrato final de compra e venda são as peças que normalmente decidem quem tem razão. A ausência de qualquer registro formal da atuação do corretor na fase final costuma pesar a favor de quem está sendo cobrado, especialmente quando não havia cláusula de exclusividade no início da relação.
O caminho para resolver a cobrança contestada
O primeiro passo é responder por escrito à cobrança, expondo os motivos pelos quais a comissão não seria devida e pedindo a documentação que comprove a intermediação alegada pelo corretor. Persistindo a cobrança sem essa comprovação, cabe discutir o valor no juizado especial cível, quando o montante permitir, ou buscar orientação de um advogado particular antes de qualquer pagamento, já que reconhecer a dívida por engano pode dificultar a defesa depois.
Perguntas frequentes
A comissão pode ser cobrada em dobro se dois corretores participaram?
Não em dobro: o art. 728 do Código Civil determina que, havendo mais de um corretor na intermediação, a remuneração seja dividida entre eles em partes iguais, salvo ajuste diferente.
O comprador pode ser cobrado por comissão que só o vendedor contratou?
Em regra não, salvo acordo expresso nesse sentido; a obrigação de pagar recai sobre quem efetivamente contratou o corretor para obter o negócio.
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