O que reunir antes de entrar com o despejo por inadimplência
Antes de procurar o advogado, o locador que decidiu processar o inquilino inadimplente ganha tempo se já tiver em mãos os documentos que sustentam o pedido. A Lei 8.245/1991 não exige burocracia excessiva, mas impõe um requisito que muitas petições erram: a discriminação exata do débito. Faltando esse cuidado, a parte de cobrança pode simplesmente não ser conhecida pelo juiz, mesmo que o pedido de despejo em si prossiga.
O contrato e a qualificação das partes
O ponto de partida é o instrumento de locação, mesmo que informal: recibos antigos, mensagens que comprovem o ajuste de valor e vigência, ou testemunhas quando não há contrato escrito também servem de prova. É preciso qualificar corretamente locador, locatário e, se houver, fiador, com endereços atualizados para citação. Contrato prorrogado por prazo indeterminado deve constar com a data do início da locação e eventual aditamento de valor.
A memória de cálculo exigida pelo artigo 62
Quando a ação cumula despejo com cobrança de aluguéis e encargos, o art. 62, I, da Lei do Inquilinato exige que a inicial venha acompanhada de cálculo discriminado do valor devido, mês a mês, com os encargos que compõem a dívida. A jurisprudência trata essa discriminação como requisito de admissibilidade da parte de cobrança: petição que apenas informa um total genérico corre o risco de ter esse pedido rejeitado, ainda que o despejo em si seja apreciado normalmente.
Comprovantes de vencimento e de pagamento parcial
Extratos bancários, boletos não pagos, recibos de meses anteriores e qualquer registro de pagamento parcial ajudam a comprovar tanto o valor do aluguel quanto o padrão de pagamento do locatário. Se houve negociação informal de desconto ou parcelamento da dívida, é prudente reunir essas mensagens, porque elas podem tanto sustentar quanto reduzir o valor cobrado.
Prova da garantia contratada
Fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento também precisam de documentação própria: contrato de fiança e qualificação do fiador, comprovante de depósito da caução, apólice do seguro-fiança vigente. Se o fiador pediu exoneração ou houve substituição de garantia, o documento que formalizou essa mudança evita divergência na citação de quem responde pela dívida.
Encargos que costumam integrar o débito
Condomínio e, quando há previsão contratual expressa, o IPTU repassado ao locatário podem entrar no cálculo, desde que documentados com boletos ou demonstrativo do condomínio e da prefeitura. Sem essa previsão contratual específica, cada um desses encargos exige análise própria antes de compor a cobrança, para não misturar dívida locatícia com valor sem base no contrato.
Organizar tudo isso à distância
Como a análise de qual documento falta e de como montar a memória de cálculo depende de revisar contrato, garantia e histórico de pagamento, esse trabalho pode ser conduzido inteiramente por WhatsApp e envio digital de arquivos, sem exigir reunião presencial antes do ajuizamento.
Perguntas frequentes
Falta a memória de cálculo invalida todo o processo?
Normalmente não invalida o pedido de despejo, mas pode levar à rejeição específica da parte de cobrança cumulada, por descumprir o requisito do art. 62, I, da Lei 8.245/1991.
É preciso anexar prova de notificação prévia ao inquilino?
A lei não exige notificação prévia como condição geral dessa ação; ela é útil para negociar e documentar o atraso, mas a petição pode ser instruída diretamente com contrato, cálculo e comprovantes.
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