Por que o distrato na planta não segue a regra das arras comuns do Código Civil
Quem já comprou ou vendeu um bem simples sabe como funciona o sinal: se o comprador desiste, perde o valor entregue; se o vendedor desiste, devolve em dobro. Esse regime, batizado de arras, vem dos arts. 417 a 420 do Código Civil e é pensado para negócios pontuais entre particulares. A compra de imóvel na planta, porém, segue lógica bem diferente desde 2018, e entender essa distinção evita comparar duas situações que, apesar de parecidas na aparência, obedecem a regimes jurídicos distintos.
Como funcionam as arras no Código Civil
O art. 417 trata do sinal dado no momento da celebração do contrato, que deve ser devolvido ou compensado com a prestação devida se o negócio for cumprido. O art. 418 cuida das arras confirmatórias: se quem deu o sinal não cumprir o contrato, a outra parte pode considerá-lo desfeito e reter o valor; se o descumprimento for de quem recebeu, a outra parte pode pedir o sinal de volta em dobro, com atualização, juros e honorários. O art. 419 ainda permite pedir indenização suplementar, provando prejuízo maior, e o art. 420 trata das arras penitenciais, que servem apenas de multa quando o contrato prevê expressamente direito de arrependimento.
Por que a incorporação imobiliária pede regra própria
O contrato de incorporação envolve pagamentos parcelados ao longo de anos, custos de obra que se acumulam progressivamente e um número grande de compradores em posição semelhante. Aplicar o regime simples das arras a esse cenário deixaria margem para disputas intermináveis sobre culpa e sobre o valor exato a devolver, além de não considerar que a incorporadora já usou parte do dinheiro recebido para custear a construção. Foi para resolver esse problema estrutural que o legislador criou, na Lei 13.786/2018, um regime específico e mais detalhado.
O que o art. 67-A resolve de forma diferente das arras
Em vez de um sinal fixo perdido ou devolvido em dobro, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 manda calcular a restituição sobre tudo o que foi pago, atualizado pelo índice contratual, deduzindo a comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% (ou 50%, em incorporação com patrimônio de afetação). Também fixa prazos próprios de pagamento, 30 dias após o habite-se ou 180 dias do distrato, conforme o regime de afetação. Nada disso existe no regime das arras comuns, pensado para um sinal isolado, não para o fluxo de parcelas de uma incorporação em construção.
Quando ainda se fala em arras dentro de uma incorporação
É possível que um contrato de reserva ou uma proposta de compra, anterior à assinatura do contrato definitivo de promessa de compra e venda, use expressamente a palavra sinal ou arras para um valor pago nessa fase preliminar. Nesse ponto específico, isolado, as regras dos arts. 417 a 420 do Código Civil ainda podem ser invocadas, mas isso não transforma o regime do distrato da incorporação, que segue as regras próprias da Lei 13.786/2018, em um simples caso de perda de sinal. Quando essa mistura de regimes gera dúvida sobre qual cálculo se aplica ao valor já pago, um profissional que atenda o comprador de forma particular e sem necessidade de deslocamento consegue separar, no próprio contrato, qual trecho corresponde à fase preliminar e qual já está sob o regime específico da incorporação.
Perguntas frequentes
Se eu desistir da compra na planta, perco o sinal como nas arras comuns?
Não da mesma forma. O que se aplica é a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional de até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação), calculada sobre tudo o que já foi pago, conforme o art. 67-A da Lei 4.591/1964, e não a simples perda do sinal inicial.
As arras do Código Civil deixaram de existir?
Não. Elas continuam válidas para negócios comuns de compra e venda, inclusive de imóveis prontos negociados fora do regime de incorporação. O que muda é que, na incorporação regida pela Lei 13.786/2018, prevalece o regime específico do art. 67-A.
Posso escolher aplicar as arras em vez da Lei do Distrato se isso for mais vantajoso?
Não é uma escolha livre do comprador. Sendo o contrato uma incorporação imobiliária submetida à Lei 4.591/1964, o regime do art. 67-A prevalece como norma especial sobre o regime geral das arras.
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