Qual a diferença entre escritura, registro e matrícula do imóvel
Escritura, registro e matrícula pertencem a etapas diferentes. A escritura documenta o negócio quando essa forma é exigida; o registro do título realiza a transferência da propriedade; e a matrícula é o fólio que individualiza o imóvel e recebe os atos de sua história registral. Confundir os termos pode deixar o preço pago sem que o domínio tenha mudado.
Escritura é um título, com exceções previstas em lei
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo disposição legal diferente, para negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente. Há contratos aos quais lei especial atribui força de escritura pública e negócios abaixo do limite que admitem instrumento particular. Em qualquer dessas hipóteses, o título documenta a causa da transferência, mas não transfere a propriedade por si só.
Artigo 1.245 faz do registro o marco da propriedade
Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o alienante continua havido como dono. Posse, pagamento e assinatura geram efeitos obrigacionais relevantes, mas não substituem o ato registral que muda a titularidade perante terceiros.
Compra e venda entra na matrícula por registro, não por averbação
A matrícula individualiza o imóvel e organiza seu histórico: proprietários, direitos reais, constrições e alterações juridicamente relevantes. O artigo 167 da Lei 6.015 inclui a compra e venda entre os atos de registro. Portanto, a escritura apresentada não averba a nova propriedade; ela serve de título para registrar a transferência. Averbações são reservadas a ocorrências que a lei classifica nessa categoria, como certas alterações do estado do imóvel ou das pessoas.
Um título, um ato de registro e a mesma matrícula
Na compra de um apartamento, as partes podem lavrar a escritura no tabelionato de notas. O comprador apresenta esse título ao Registro de Imóveis competente. Depois da qualificação e do atendimento das exigências, o oficial pratica o registro da compra e venda na matrícula já aberta para a unidade. A partir desse registro, o adquirente passa a constar como proprietário; não nasce uma matrícula nova a cada alienação.
Perguntas frequentes
Pagar o preço e receber as chaves basta para ser proprietário?
Não. Esses fatos podem transferir a posse e gerar direitos contratuais, mas a propriedade entre vivos só muda com o registro do título na matrícula, conforme o artigo 1.245.
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