O que são ônus e gravames na matrícula do imóvel

A lista do art. 167 da Lei 6.015/1973

O inciso I do art. 167 relaciona, entre outros atos sujeitos a registro na matrícula, a hipoteca (legal, judicial ou convencional), a penhora, o arresto e o sequestro de imóveis, as servidões, o usufruto e o uso sobre o bem, além da anticrese. Cada um desses atos, uma vez registrado, gera um gravame: uma restrição que acompanha o imóvel mesmo que ele mude de dono.

Diferença entre ônus real e mera anotação

Nem toda informação na matrícula é um ônus. Ônus real é a garantia ou o direito que recai sobre o próprio bem — a hipoteca segue o imóvel, não a pessoa que a constituiu. Já uma penhora, por exemplo, decorre de um processo específico e some da matrícula quando o processo termina ou a dívida é quitada, por meio do cancelamento previsto no item 2 do inciso II do mesmo art. 167.

Por que isso importa para quem compra

• Hipoteca não cancelada pode ser executada contra o novo proprietário se a dívida garantida não for paga por quem a constituiu;
• Penhora registrada torna a venda arriscada, porque o comprador pode perder o bem em execução movida contra o antigo dono;
• Servidão e usufruto limitam o uso do imóvel mesmo depois da venda, já que restringem direitos, não apenas o crédito;
• Convenção antenupcial averbada revela se o imóvel integra regime de bens que exige outorga do cônjuge para alienação.

Quando o gravame não impede a venda

Ter um ônus registrado não torna a venda automaticamente nula — muitas transações acontecem com o comprador assumindo a dívida hipotecária ou com o vendedor se comprometendo a quitar e cancelar o gravame antes da escritura. O problema surge quando o comprador não verifica a matrícula antes de fechar negócio e descobre a restrição depois, já com o dinheiro pago.