Sou fiador e quero sair da fiança: como fazer
Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de desoneração. O efeito não é imediato: o art. 40, X, mantém a responsabilidade residual por 120 dias após a notificação. Esse período pertence ao fiador; o prazo dado ao locatário para apresentar nova garantia é outro e dura 30 dias.
Notificação ao locador inicia os cento e vinte dias
O fiador deve comunicar de forma comprovável sua intenção ao locador quando a locação estiver prorrogada por prazo indeterminado. Data, destinatário e conteúdo precisam ser preservados, porque definem o fim do período residual. O consentimento do inquilino não é requisito para a desoneração prevista no inciso X.
A regra especial locatícia prevalece na contagem
O Código Civil contém regra geral de exoneração da fiança sem limitação de tempo, mas a locação urbana possui disciplina específica no art. 40, X. Nela, o período residual é de 120 dias, e não os sessenta dias da regra civil geral. Contrato e data da prorrogação precisam ser conferidos antes de escolher o fundamento da notificação.
Destinatário errado pode gerar disputa sobre o termo inicial
Avisar somente o inquilino ou a imobiliária sem poderes conhecidos para receber pode deixar dúvida sobre ciência do locador. A comunicação deve chegar ao proprietário ou representante contratualmente indicado e identificar contrato, imóvel e fiador. Carta registrada, cartório ou meio eletrônico com prova de conteúdo e recebimento podem documentar o ato; a lei não exige uma única tecnologia.
A responsabilidade residual não é prazo para buscar garantia
Durante os 120 dias, o fiador continua vinculado aos efeitos da fiança. O locador, diante da exoneração, pode notificar o locatário para apresentar nova garantia apta em 30 dias, conforme o parágrafo único do art. 40. Não se deve dizer que o inquilino dispõe de 120 dias: esse número mede a responsabilidade residual do fiador, não o dever de substituição.
Falta de nova garantia pode levar ao despejo
Se o prazo notificatório de trinta dias terminar sem garantia apta, a locação pode ser desfeita. O art. 59, § 1º, VII, inclui o término desse prazo entre as hipóteses de liminar em quinze dias, mediante os requisitos legais e caução de três aluguéis. A medida não é automática no dia seguinte: depende de ação e decisão judicial.
A substituição precisa ser apta e única
O locatário pode oferecer modalidade prevista no art. 37, sujeita à análise legítima de suficiência. O locador não pode exigir duas garantias simultâneas no mesmo contrato. Novo fiador, seguro-fiança ou caução devem ser formalizados com data, alcance e vínculo com a locação, para que não haja intervalo obscuro entre a garantia antiga e a nova.
Débitos anteriores continuam alcançados
A desoneração não apaga obrigações surgidas antes do término dos cento e vinte dias. Contrato, planilha, datas de vencimento e prova da notificação delimitam a responsabilidade. Aditamentos não anuídos e cláusulas que limitem a fiança também precisam ser analisados, pois podem alterar o alcance da cobrança.
O cálculo separa três períodos
Para conferir cobrança, vale dividir a linha do tempo entre obrigações anteriores à notificação, vencimentos dentro dos 120 dias e parcelas posteriores. Pagamento, entrega das chaves ou substituição da garantia podem alterar a exposição. Essa organização impede atribuir ao antigo fiador um saldo global sem mostrar quando cada obrigação nasceu. Juros, multas e despesas vinculadas a cada parcela devem acompanhar o mesmo recorte temporal documentado, em vez de serem lançados como bloco sem origem.
O fiador notificou e o locatário foi cobrado
Depois de anos de prorrogação, o fiador envia notificação comprovada ao proprietário. O locador, por sua vez, concede ao inquilino trinta dias para substituir a garantia. A fiança ainda produz efeitos por cento e vinte dias após a primeira notificação, mas o dever de apresentar substituta não espera todo esse período. Um advogado particular pode revisar contrato e comunicações em atendimento remoto, sem prometer exoneração retroativa.
Perguntas frequentes
O inquilino tem cento e vinte dias para indicar novo fiador?
Não. Notificado pelo locador, ele tem trinta dias para apresentar nova garantia; os cento e vinte dias correspondem à responsabilidade residual do fiador desonerado.
A exoneração elimina aluguéis já vencidos?
Não. Obrigações abrangidas pela fiança antes do fim do período residual podem continuar exigíveis, conforme contrato e fatos.
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