Comprei o imóvel e a construtora tinha hipoteca: isso me atinge?
A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça torna ineficaz perante o adquirente a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda. O verbete protege quem compra unidade financiada no contexto que lhe deu origem, especialmente o Sistema Financeiro da Habitação. Essa proteção não deve ser ampliada automaticamente a qualquer gravame. Decisões recentes da Quarta Turma afastaram a súmula para alienação fiduciária e para imóvel comercial fora desse contexto.
Por que a hipoteca não alcança o comprador
Na hipoteca de financiamento da obra, o banco conhece a destinação das unidades e não pode transferir ao comprador o risco do inadimplemento da construtora. A garantia continua válida entre credor e construtora, mas é ineficaz contra o adquirente protegido. Não se trata de declarar a hipoteca inexistente para todos.
O comprador também não fica dispensado de pagar sua própria dívida à incorporadora. Contrato, comprovantes e matrícula mostram se houve quitação, boa-fé e se o gravame decorre realmente do financiamento da construção.
Hipoteca não é o mesmo que alienação fiduciária
Em 2019, a Terceira Turma admitiu aplicação circunstanciada da proteção a uma alienação fiduciária entre construtora e banco. A Quarta Turma, porém, decidiu em 2025 e reafirmou em junho de 2026 que a Súmula 308 não pode ser estendida por analogia de forma ampla à propriedade fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997.
Diante dessa orientação recente e da diferença entre os institutos, não é seguro prometer baixa do gravame fiduciário apenas citando a súmula. O tipo de garantia registrado na matrícula é decisivo.
Os limites da proteção e o que fazer
A Quarta Turma também afastou a Súmula 308 em promessa não registrada de imóvel comercial dada em hipoteca a terceiro de boa-fé. O enunciado não é uma regra geral de prevalência de qualquer compra anterior sobre todo direito real registrado.
Reúna contrato, cessões, pagamentos e matrícula atualizada; identifique se o imóvel é residencial, se integra financiamento do SFH, se há hipoteca ou alienação fiduciária e quando cada ato foi registrado. Esses dados definem se a súmula incide ou se a controvérsia segue as regras registrais e da garantia específica.
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