O que fazer quando o inquilino para de pagar o aluguel
Aluguel em atraso não autoriza o proprietário a entrar no imóvel, trocar a fechadura ou cortar serviços. A retomada depende de ação de despejo. Quando o fundamento é a falta de pagamento, a Lei 8.245/1991 permite reunir no mesmo processo o pedido de rescisão e a cobrança, mas o procedimento muda conforme o contrato ainda tenha uma garantia válida ou esteja sem garantia.
A dívida que pode sustentar o despejo
O art. 9º, III, da Lei do Inquilinato permite desfazer a locação por falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. A petição deve explicar a origem de cada parcela e, se houver cobrança cumulada, trazer cálculo discriminado. Contrato, comprovantes dos vencimentos, extratos de recebimento e documentos de condomínio ou IPTU ajudam a separar dívida locatícia real de valor lançado sem base contratual.
Quando existe liminar de quinze dias por inadimplemento
A falta de pagamento pode, sim, fundamentar liminar de desocupação em quinze dias quando o contrato está sem qualquer garantia do art. 37, porque nenhuma foi contratada ou porque a garantia se extinguiu ou houve pedido de exoneração. É a hipótese do art. 59, § 1º, IX. O locador precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel. Se ainda existe caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária válida, o simples atraso não se enquadra nesse inciso.
O depósito que afasta a liminar
Mesmo na hipótese de contrato sem garantia, o art. 59, § 3º, permite ao locatário evitar a rescisão e elidir a liminar se, dentro dos quinze dias concedidos para desocupação, fizer depósito integral da dívida atualizada na forma do art. 62, II. Entram aluguéis e acessórios vencidos até o pagamento, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários. A possibilidade não existe se o benefício de emendar a mora já tiver sido usado nos vinte e quatro meses anteriores à nova ação.
Defeito no imóvel não vira autorização automática para parar de pagar
Uma controvérsia sobre reparos, reajuste ou encargos deve ser documentada e levada à via adequada. Ela não autoriza, por si só, retenção unilateral de todo o aluguel nem suspende automaticamente a mora. Se parte da cobrança é contestada, guardar recibos, pedir a discriminação e avaliar consignação ou defesa judicial reduz o risco de transformar uma discussão de valor em fundamento para despejo. O locatário também não deve presumir que um pagamento parcial encerrará o litígio.
Como locador e locatário organizam a prova
O locador deve conferir contrato, garantia vigente, planilha, pagamentos já recebidos e encargos efetivamente transferidos ao inquilino. O locatário precisa comparar a inicial com comprovantes, reajustes e recibos, sem perder os prazos da citação. Um acordo escrito pode reduzir custo e desgaste, mas deve indicar dívida, forma de pagamento e eventual data de entrega das chaves. Como a escolha entre cobrança, negociação e pedido liminar depende desses documentos, a análise por advogado particular pode ser feita integralmente a distância, sem promessa de resultado.
Rescisão e cobrança podem caminhar no mesmo processo
Se os pedidos forem cumulados, o inquilino responde à rescisão, enquanto inquilino e fiador respondem à cobrança dentro dos limites da garantia. A inicial precisa discriminar o débito. Essa estrutura evita dois processos de conhecimento, mas não assegura recebimento: depois da sentença, a existência de bens e a validade da fiança ainda influenciam a execução.
Exemplo de contrato que ficou sem fiança
Depois da exoneração do fiador e do fim do período residual, um inquilino deixa de pagar três aluguéis. O proprietário reúne o contrato, a notificação da exoneração, a planilha e os extratos, presta a caução de três aluguéis e pede a liminar do art. 59, § 1º, IX. Citado, o inquilino ainda pode afastar a medida com o depósito integral no prazo legal; sem o depósito, o pedido segue para apreciação judicial.
Perguntas frequentes
É obrigatório notificar antes do despejo por falta de pagamento?
A Lei 8.245/1991 não estabelece a notificação extrajudicial como condição geral dessa ação. Ela pode ser útil para negociar e documentar o atraso, mas não substitui a citação nem os requisitos do pedido judicial.
Todo aluguel atrasado permite liminar em quinze dias?
Não. Para a hipótese específica do art. 59, § 1º, IX, o contrato deve estar sem garantia locatícia válida, e o locador deve prestar caução de três meses de aluguel.
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